廣州商品房買家未支付逾期付款違約金開發商能拒絕嗎？

張靜律師解答：合同有明確約定才可以，沒約定就不可以。如下面這個案件，買家起訴開發商支付逾期違約金，開發商辯稱買家逾期付款的違約金未支付，其有權延期，就不予支持。

書節選：

涉案補充協議約定:“乙方(袁買家)逾期付款,甲方(繼某公司)不解除合同,愿意繼續履行的,甲方除有權收取違約金及賠償金外,還有權同時行使以下權利:若合同約定的交房日期到達,但乙方仍未交清房款的,甲方有權拒絕交付房屋;若房屋已經交付但尚未過戶的,甲方有權拒絕辦理過戶手續或提供辦理手續的相關資料”,補充協議約定“乙方同意,在乙方付清所有房款之前,甲方保留該房屋的所有權,甲方有權從乙方付清房款之日起計算代理乙方辦理房產證的期限……”,上述約定并未明確繼某公司有權在袁買家未支付逾期付款違約金的情況下拒絕履行義務。支付全部購房款系購房人的主要合同義務,向購房人交付房屋以及將房屋產權變更登記在購房人名下為出賣人的主要合同義務。袁買家已經支付全部購房款,其主要合同義務已經履行,袁買家因存在逾期付款需支付的逾期付款違約金并非取得涉案房屋的對價,繼某公司在本案之前亦無向袁買家主張過逾期的違約金,繼某公司現以袁買家未支付逾期付款違約金為由主張其可順延期限的理由,有違公平、合理原則,其該理由不能成立,本院不予采納。

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廣州精裝修交樓的房屋，裝修不滿意能拒絕收樓嗎？

張靜律師解答：要看合同約定，有無約定收樓條件，一般開發商都不會在合同里約定裝修標準。如下面這個案件，合同雖然約定精裝修標準交樓，但開發商又規定了要先毛坯收樓才開始裝修，相當于變更了收樓標準。終購房者不滿意裝修質量，認定不能拒絕收樓。

書節選：

本案爭議的焦點是:金某主張黃賣家公司支付逾期交樓違約金應否支持的問題。認為，對于交付涉案房屋的標準問題,雙方當事人均確認涉案房屋交付標準涉及以下兩方面:一是房屋須辦妥《建設工程規劃驗收合格證》,《建設工程竣工驗收報告》,《建設工程消防驗收合格意見書》或備案憑證,供水、供氣、供電、通郵的使用證明材料,人防、出具的認可文件或準許使用文件,《房地產(住宅)書》,《房地產(住宅)使用說明書》、《臨時管理規約》或《管理規約》;二是符合睿某花園交樓標準(精裝修)。因金某已同意毛坯收樓,且其提出的32條驗收意見并未涉及房屋精裝修不符合合同約定關于精裝修交樓標準的約定,故認定涉案房屋符合上述兩個標準,金某所主張房屋存裝修質量問題,不屬于雙方合同約定的交樓標準,金某拒絕收樓,應視為黃賣家公司已在2015年11月2日按標準交樓,駁回金某要求逾期交樓的違約金的請求。

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廣州公寓長期出租的轉讓合同到底是買賣還是租賃合同？

張靜律師解答：現在很多公寓因無法過戶，都只能簽訂20年租期的租賃合同。即使名稱是買賣合同或轉讓合同，只要不轉移房屋所有權，就還是租賃合同。

判z決書節選：

法z院認為,房屋買賣合同是出賣人轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。本案中,王某與富某簽訂的《轉讓合同》未約定王某有取得房屋所有權的權利,不符合房屋買賣合同的基本要素,故王某主張與富某之間成立房屋買賣關系理由不成立,法z院不予采納。《轉讓合同》合同名稱明確為公寓使用權轉讓,約定了具體轉讓的物業、交付時間、轉讓期限、轉讓費用,并對轉讓期限到期后的使用期限進行了約定,還對受讓人的出租、分租權進行了限制,上述約定內容符合合同法關于租賃合同為“出將租賃物交付承使用、收益,承支付租金”的定義,故雙方簽訂的《轉讓合同》成立房屋租賃法律關系。《z高人民z法z院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定:“出就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋,與承訂立的租賃合同無效。”因涉訟房屋所在建筑物未取得建設工程規劃許可證,現已被相關行政部門責令限期拆除,故富某與王某于2018年8月25日就涉訟房屋簽訂的《轉讓合同》屬無效合同。

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