廣州房屋租賃合同無效后，能索賠裝修損失嗎？

張靜律師解答：可以，一般認(rèn)為對因沒有房產(chǎn)證導(dǎo)致無法辦理營業(yè)執(zhí)照，從而起訴合同無效的情況下，雙方的過錯(cuò)對半分，各50%。如下面這個(gè)案件，法z院就評估了裝修現(xiàn)值，然后判z決出租z人賠償一半。

判z決書節(jié)選：

一審法z院認(rèn)為：關(guān)于裝修損失。根據(jù)廣州市安某價(jià)格事務(wù)所有限公司出具的《評估結(jié)論書》顯示,涉案房屋裝修現(xiàn)值損失為266588元。按照邱租客、楊某對涉案租賃合同無效各自承擔(dān)50%的過錯(cuò)責(zé)任,楊某應(yīng)向邱租客賠償裝修損失133294元(266588元/2)。對于楊某稱有爭議部分現(xiàn)值就是楊某原本的裝修而不是邱租客在此次進(jìn)場后的裝修,且評估單價(jià)過高的意見,鑒于廣州市安某價(jià)格事務(wù)所有限公司于2019年9月11日已對楊某上述異議出具《函復(fù)》,且該復(fù)函內(nèi)容科學(xué)合理,法z院予以采納,且楊某稱有異議部分的裝修實(shí)際為楊某實(shí)施并非邱租客裝修,因其未提供證據(jù)證實(shí),故法z院對楊某提出的異議不予支持。

二審法z院認(rèn)為：關(guān)于邱租客主張的裝修損失。如上所述,因案涉房產(chǎn)未取得規(guī)劃許可證,雙方簽訂的合同為無效合同。楊某作為案涉房屋轉(zhuǎn)租z人、邱租客作為承租z人對案涉房屋屬性及相應(yīng)的權(quán)證均具有審慎審查的義務(wù),雙方對于合同無效具有同等過錯(cuò),一審按照雙方過錯(cuò)責(zé)任判令楊某賠償一半裝修損失并無不當(dāng)。

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廣州以租代售的商鋪托管合同超過20年租金部分能退嗎？

張靜律師解答：可以。超過20年租期部分為無效合同，租金可以退還。如下面這個(gè)案件，公司辯稱20年過后的幾年租期是贈送的，法z院不予認(rèn)可，仍判z決退還。

判z決書節(jié)選：

關(guān)于爭議焦點(diǎn)二。凱某公司上訴主張，洪某僅支付了涉案物業(yè)20年使用權(quán)的對價(jià)，后4年7個(gè)月使用期限為贈送的部分，其不應(yīng)向洪某退回已收取的該部分涉案物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款。經(jīng)查，雖然涉案合同約定后4年7個(gè)月為凱某公司贈送給洪某的使用期限，但對于作為承租z人的洪某而言，其就涉案物業(yè)所支付的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款建立在可以實(shí)際使用24年7個(gè)月的基礎(chǔ)上，即該款項(xiàng)為24年7個(gè)月使用權(quán)的對價(jià)。出租方凱某公司作為以營利為目的的市場經(jīng)營主體，其為涉案物業(yè)提供4年7個(gè)月的免費(fèi)使用期限明顯違背市場規(guī)律，亦不符合常理。由此，一審判z決認(rèn)定凱某公司與洪某在合同中約定的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款應(yīng)為24年7個(gè)月使用期限的對價(jià)，并基于涉案合同超出20年的部分無效判令凱某公司應(yīng)當(dāng)向洪某返還已支付的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款135054.1元（359622÷24.58×4.58+365188÷24.58×4.58）并無不當(dāng)，本院予以維持。凱某公司的相關(guān)上訴主張沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

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廣州商鋪?zhàn)赓U合同無效，裝修費(fèi)能要求賠償嗎？

張靜律師解答：可以。出租z人明知租賃合同無效，仍同意并放任承租z人進(jìn)行裝修，故對裝修損失有一定過錯(cuò)。如下面這個(gè)案件，法z院就酌情判z決出租z人賠償承租z人裝修損失2萬元。

類似判z決書節(jié)選：

關(guān)于聚某公司是否應(yīng)承擔(dān)羅某的裝修損失的問題。雙方簽訂的《地某廣場商鋪?zhàn)赓U合同》因租賃物的建設(shè)未取得規(guī)劃許可手續(xù)而無效。雙方在合同中約定了裝修免租期，且聚某公司亦確認(rèn)羅某事實(shí)上有對涉案商鋪進(jìn)行裝修，聚某公司在明知或應(yīng)知涉案租賃物的建設(shè)未取得規(guī)劃許可手續(xù)會導(dǎo)致租賃合同無效而無法履行的情況下，仍同意并放任羅某對涉案商鋪進(jìn)行裝修，故對造成羅某的裝修損失，聚某公司具有一定的過錯(cuò)。據(jù)此，參考羅某提交的評估結(jié)論（裝修價(jià)值為14萬）所反映的涉案商鋪裝修情況，并根據(jù)雙方的過錯(cuò)程度，酌情確定聚某公司賠償羅某裝修損失20000元。聚某公司以羅某未就裝修損失充分舉證證明，且其無法利用羅某投入的裝修為由，認(rèn)為其無需向羅某賠償裝修損失，缺乏充分理據(jù)，本院不予采納。

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