廣州已有住房的買家能對商品房的權(quán)查封提執(zhí)行異議嗎？

張靜律師解答：不能，必須是住房才能排除執(zhí)行案對房屋的強制執(zhí)行。

書節(jié)選：

本案爭議焦點為楊某是否享有足以排除對案涉房屋強制執(zhí)行的民事權(quán)利。首先，本案中，生效民事已認定諾某合伙企業(yè)對案涉房屋享有在建工程權(quán)，對以案涉房屋折價或拍賣、變賣所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)。在此情況下，根據(jù)《高人民關(guān)于人民辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，除法律、解釋另有規(guī)定的除外，對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持。其次，根據(jù)《高人民關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》條、第二條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權(quán)利優(yōu)先于權(quán)人的權(quán)，故權(quán)人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執(zhí)行異議的，人民依法予以支持。但該例外規(guī)定的根本目的在于保護消費者的基本居住權(quán)和生存權(quán)，故此處的“商品房消費者”應(yīng)當于符合《高人民關(guān)于人民辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條所規(guī)定條件的商品房買受人，一般的房屋買賣合同的買受人則不適用該例外規(guī)定。本案中，楊某及其配偶名下在廣州市共有兩套房產(chǎn)，不符合上述規(guī)定中第（二）項的情形，因此，楊某對案涉房屋享有的權(quán)利不足以排除執(zhí)行案對案涉房屋的強制執(zhí)行，楊某的請求應(yīng)予駁回。

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廣州商品房買賣合同的格式條款有效嗎？

張靜律師解答：如合同約定的雙方權(quán)利義務(wù)明顯不對等，則該格式條款不一定有效。

首先，關(guān)于合同格式條款是否有效的問題。雙方簽約所用的《廣州市商品房買賣合同》及其附件是開發(fā)商事先印好的格式合同。按照合同法的相關(guān)規(guī)定，格式合同提供方應(yīng)遵循公平原則確定與當事人之間的權(quán)利義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或限制其責任的條款。提供格式合同的一方免除其責任、排除對方主要權(quán)利的，該格式條款無效。案涉格式合同中，開發(fā)商逾期交樓違約責任明顯輕于買受人逾期付款違約責任，雙方權(quán)利義務(wù)明顯不對等。因此，該條款不能認定為合法有效。

其次，關(guān)于是否應(yīng)當對違約金上限進行調(diào)整的問題。開發(fā)商逾期18個月未通知收樓，且何時能交付仍不確定，若以總房款的2%的上限標準計算逾期交付違約金，顯然有違公平原則和誠實信用原則，亦明顯不足以彌補因開發(fā)公司違約給陳某某所造成的損失。根據(jù)《合同法》第z一百一十四條第二款的規(guī)定，“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民z法z院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民z法z院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少”，人民z法z院可以依據(jù)當事人的訴請、綜合考慮買受人是否已收樓、逾期交樓的原因及當事人過錯程度等具體案情對違約金進行調(diào)整。

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廣州買商品房后發(fā)現(xiàn)小區(qū)未來不通地鐵能退房嗎？

張靜律師解答：非常難。需要舉證證明開發(fā)商之前有宣傳或承諾小區(qū)未來會通地鐵，而且距離、位置等要比較確定才可以。因為小區(qū)外的環(huán)境而提出解除合同的（如地鐵、小區(qū)附近有墓地、有高壓線、各種大型配套等），都需要舉證證明開發(fā)商之前有承諾。比如買家主張不通地鐵要求解除合同，那就需要證明之前有問過有沒有地鐵，開發(fā)商有承諾有地鐵。如果是開發(fā)商有印宣傳單，則光是寫“地鐵附近”還不行，必須證明地鐵距離。事實上開發(fā)商一般都不會寫清楚地鐵距離，只會模糊地寫“地鐵大盤”之類的。所以能否退房需要具體案件具體分析。如下面這個案件，就認定開發(fā)商不構(gòu)成違約。

書節(jié)選：

本院認為：本案是商品房預(yù)售合同糾紛。關(guān)于被告是否存在宣傳行為的問題。原告訴稱被告公示的地鐵規(guī)劃與公布的地鐵線路規(guī)劃不一致。根據(jù)雙方提交的證據(jù)顯示，原告提供的惠州市住建局公布的《惠州市城市××交通線網(wǎng)規(guī)劃》是2016年12月審查通過的，而被告提供的證據(jù)顯示，2018年1月16日惠州市住建局發(fā)布了《惠州市城市××交通線網(wǎng)規(guī)劃》調(diào)整方案。上述兩個方案均屬于公開發(fā)布的文件，被告對該信息的掌握不存在優(yōu)勢地位，被告依據(jù)后公布的調(diào)整方案對樓盤進行推廣宣傳，沒有違反法律規(guī)定。原告提供的證據(jù)無法證實被告存在宣傳行為，其提出的該項主張，理據(jù)不能成立，本院不予支持。

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廣州帶精裝修的房屋交樓時間如何認定？

張靜律師解答：開發(fā)商雙合同賣房，實際上就是為規(guī)避限價政策搞的一個的裝修合

同，裝修款屬于購房款的一部分，裝修時間也包含在交樓時間里。所以應(yīng)以符合裝修標準的

日期為符合交樓條件的日期。如下面這個案件，就是這樣認定的。

書節(jié)選：

根據(jù)前述認定，《房屋裝修協(xié)議》為郭買家、開發(fā)商雙方以的意思表示訂立的合同，其中約定的裝修工程實際為房屋的配套裝修工程，案涉房屋應(yīng)為帶裝修出售的商品房，應(yīng)當符合《商品房預(yù)售合同》和《房屋裝修協(xié)議》載明的裝修標準才可具備交付條件。郭買家提供證據(jù)證實2021年4月開發(fā)商曾就裝修問題與案涉房屋所在項目業(yè)主進行溝通并通告預(yù)計裝修完成時間，說明案涉房屋未在約定期限內(nèi)完成裝修，而開發(fā)商在庭審中也自認仍未完成相應(yīng)裝修工程，故可認定開發(fā)商存在遲延交房的情形。開發(fā)商認為案涉房屋于2020年10月26日取得《廣州市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工聯(lián)合驗收意見書》時即具備交付條件的答辯理由，缺乏依據(jù)，本院不予采信。開發(fā)商應(yīng)承擔延期交房的違約責任。

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