廣州已有住房的買家能對商品房的權查封提執行異議嗎？

張靜律師解答：不能，必須是住房才能排除執行案對房屋的強制執行。

書節選：

本案爭議焦點為楊某是否享有足以排除對案涉房屋強制執行的民事權利。首先，本案中，生效民事已認定諾某合伙企業對案涉房屋享有在建工程權，對以案涉房屋折價或拍賣、變賣所得價款享有優先受償權。在此情況下，根據《高人民關于人民辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條規定，除法律、解釋另有規定的除外，對案外人提出的排除執行異議不予支持。其次，根據《高人民關于建設工程價款優先受償權問題的批復》條、第二條的規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先于權人的權，故權人申請執行登記在房地產開發企業名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民依法予以支持。但該例外規定的根本目的在于保護消費者的基本居住權和生存權，故此處的“商品房消費者”應當于符合《高人民關于人民辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條所規定條件的商品房買受人，一般的房屋買賣合同的買受人則不適用該例外規定。本案中，楊某及其配偶名下在廣州市共有兩套房產，不符合上述規定中第（二）項的情形，因此，楊某對案涉房屋享有的權利不足以排除執行案對案涉房屋的強制執行，楊某的請求應予駁回。

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廣州商品房買賣合同的格式條款有效嗎？

張靜律師解答：如合同約定的雙方權利義務明顯不對等，則該格式條款不一定有效。

首先，關于合同格式條款是否有效的問題。雙方簽約所用的《廣州市商品房買賣合同》及其附件是開發商事先印好的格式合同。按照合同法的相關規定，格式合同提供方應遵循公平原則確定與當事人之間的權利義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或限制其責任的條款。提供格式合同的一方免除其責任、排除對方主要權利的，該格式條款無效。案涉格式合同中，開發商逾期交樓違約責任明顯輕于買受人逾期付款違約責任，雙方權利義務明顯不對等。因此，該條款不能認定為合法有效。

其次，關于是否應當對違約金上限進行調整的問題。開發商逾期18個月未通知收樓，且何時能交付仍不確定，若以總房款的2%的上限標準計算逾期交付違約金，顯然有違公平原則和誠實信用原則，亦明顯不足以彌補因開發公司違約給陳某某所造成的損失。根據《合同法》第z一百一十四條第二款的規定，“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民z法z院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民z法z院或者仲裁機構予以適當減少”，人民z法z院可以依據當事人的訴請、綜合考慮買受人是否已收樓、逾期交樓的原因及當事人過錯程度等具體案情對違約金進行調整。

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廣州買商品房后發現小區未來不通地鐵能退房嗎？

張靜律師解答：非常難。需要舉證證明開發商之前有宣傳或承諾小區未來會通地鐵，而且距離、位置等要比較確定才可以。因為小區外的環境而提出解除合同的（如地鐵、小區附近有墓地、有高壓線、各種大型配套等），都需要舉證證明開發商之前有承諾。比如買家主張不通地鐵要求解除合同，那就需要證明之前有問過有沒有地鐵，開發商有承諾有地鐵。如果是開發商有印宣傳單，則光是寫“地鐵附近”還不行，必須證明地鐵距離。事實上開發商一般都不會寫清楚地鐵距離，只會模糊地寫“地鐵大盤”之類的。所以能否退房需要具體案件具體分析。如下面這個案件，就認定開發商不構成違約。

書節選：

本院認為：本案是商品房預售合同糾紛。關于被告是否存在宣傳行為的問題。原告訴稱被告公示的地鐵規劃與公布的地鐵線路規劃不一致。根據雙方提交的證據顯示，原告提供的惠州市住建局公布的《惠州市城市××交通線網規劃》是2016年12月審查通過的，而被告提供的證據顯示，2018年1月16日惠州市住建局發布了《惠州市城市××交通線網規劃》調整方案。上述兩個方案均屬于公開發布的文件，被告對該信息的掌握不存在優勢地位，被告依據后公布的調整方案對樓盤進行推廣宣傳，沒有違反法律規定。原告提供的證據無法證實被告存在宣傳行為，其提出的該項主張，理據不能成立，本院不予支持。

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廣州帶精裝修的房屋交樓時間如何認定？

張靜律師解答：開發商雙合同賣房，實際上就是為規避限價政策搞的一個的裝修合

同，裝修款屬于購房款的一部分，裝修時間也包含在交樓時間里。所以應以符合裝修標準的

日期為符合交樓條件的日期。如下面這個案件，就是這樣認定的。

書節選：

根據前述認定，《房屋裝修協議》為郭買家、開發商雙方以的意思表示訂立的合同，其中約定的裝修工程實際為房屋的配套裝修工程，案涉房屋應為帶裝修出售的商品房，應當符合《商品房預售合同》和《房屋裝修協議》載明的裝修標準才可具備交付條件。郭買家提供證據證實2021年4月開發商曾就裝修問題與案涉房屋所在項目業主進行溝通并通告預計裝修完成時間，說明案涉房屋未在約定期限內完成裝修，而開發商在庭審中也自認仍未完成相應裝修工程，故可認定開發商存在遲延交房的情形。開發商認為案涉房屋于2020年10月26日取得《廣州市房屋建筑和市政基礎設施工程竣工聯合驗收意見書》時即具備交付條件的答辯理由，缺乏依據，本院不予采信。開發商應承擔延期交房的違約責任。

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