1、看房書(shū)算是中介合同嗎？

張靜律師解答：算。

《廣東省高z級(jí)人民z法z院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指引》第五十一條：當(dāng)事人簽訂的房地產(chǎn)求購(gòu)協(xié)議書(shū)、看房協(xié)議書(shū)、看房確認(rèn)書(shū)、委托看房書(shū)等約定居間人向委托人報(bào)告簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的機(jī)會(huì),并由委托人支付報(bào)酬的,可以認(rèn)定為居間合同。

2、二手房賣(mài)家跳過(guò)中介與買(mǎi)家交易要賠償嗎？

律師解答：賣(mài)房協(xié)議就要擔(dān)責(zé)，不是代理協(xié)議，經(jīng)其他中介介紹后簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同就不用擔(dān)責(zé)。

相關(guān)法律條文：

五十二、委托人違反居間合同的約定,利用居間人提供的信息直接與他人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同或者委托第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,居間人請(qǐng)求委托人承擔(dān)違約責(zé)任的,應(yīng)予支持。

居間合同禁止委托人在一定期限內(nèi)另行委托他人提供居間服務(wù),委托人違反約定通過(guò)其他居間人提供的服務(wù)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,居間人請(qǐng)求委托人承擔(dān)違約責(zé)任的,應(yīng)予支持。

居間合同未禁止委托人另行委托他人提供居間服務(wù),委托人利用其他居間人提供的服務(wù)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,居間人請(qǐng)求委托人承擔(dān)違約責(zé)任的,不予支持。

廣州張靜律師多年來(lái)代理大量房產(chǎn)訴z訟案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評(píng)。特擅長(zhǎng)二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛，宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，房產(chǎn)確權(quán)案件及商鋪?zhàn)赓U與買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州賣(mài)二手房時(shí)，簽訂包銷(xiāo)協(xié)議有什么風(fēng)險(xiǎn)？

實(shí)踐中，二手房賣(mài)家在賣(mài)房時(shí)將房屋委托中介公司包銷(xiāo)的初衷是為了省時(shí)省力，但是卻容易事與愿違。在委托二手房交易代理時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)：

1、代理約定的期限過(guò)長(zhǎng)。由于二手房市場(chǎng)價(jià)格存著不確定性，代理期限越長(zhǎng)，房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)增加。

2、代理的效果不佳。房產(chǎn)中介在推薦賣(mài)家簽訂代理時(shí)，往往會(huì)以“主推”“”等甜頭進(jìn)行利誘，但簽訂合同后，實(shí)際的銷(xiāo)售進(jìn)度如不像房產(chǎn)中介說(shuō)得那么理想，也無(wú)法在合同期內(nèi)找其他房產(chǎn)中介掛售。

3、代理合同的權(quán)利義務(wù)不明確。代理合同大多僅約定中介公司在約定期限內(nèi)以某個(gè)價(jià)格出售房屋，但對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)交易中的其他重要事項(xiàng)，由于缺乏買(mǎi)家的合意而大多未進(jìn)行約定，容易引發(fā)糾紛。

建議欲出售房屋的賣(mài)家，要綜合各方面因素權(quán)衡利弊，審慎簽訂代理合同，尤其對(duì)于期限較長(zhǎng)、違約責(zé)任較重的合同，更應(yīng)謹(jǐn)慎決定。如果決定與中介機(jī)構(gòu)簽訂了包銷(xiāo)合同，應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，遵守合同約定，否則可能要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

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廣州二手房買(mǎi)家沒(méi)有購(gòu)房資格，終無(wú)法過(guò)戶算誰(shuí)違約？

張靜律師解答：按照合同約定來(lái)認(rèn)定是否構(gòu)成違約。如下面這個(gè)案件，合同約定“因政策原因?qū)е沦I(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)法在2017年7月30日前過(guò)戶，合同自動(dòng)解除，賣(mài)方退還全部定金”。一審法官認(rèn)為簽訂合同時(shí)雙方都知曉買(mǎi)家沒(méi)有購(gòu)房資格，則該政策原因因是指其他政策，不包含買(mǎi)家不具備購(gòu)房資格這個(gè)情況。判定買(mǎi)家構(gòu)成違約，賣(mài)家可沒(méi)收定金。二審法z院認(rèn)為政策原因包含了購(gòu)房資格的情況，認(rèn)定買(mǎi)家不構(gòu)成違約，定金退還。

判z決書(shū)節(jié)選：

本院認(rèn)為，雙方合同簽訂時(shí)，廣州地區(qū)限購(gòu)政策已實(shí)施多年，買(mǎi)賣(mài)雙方及經(jīng)紀(jì)方理應(yīng)知曉。然而，在李買(mǎi)家不具有購(gòu)房資格的情況下，李買(mǎi)家與陳賣(mài)家作為完全民事行為能力人仍簽訂上述合同，買(mǎi)賣(mài)雙方均應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任，但該責(zé)任可相抵。在李買(mǎi)家不具備購(gòu)房資格的情況下，李買(mǎi)家與陳賣(mài)家在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》第十三條特別約定，因政策原因?qū)е沦I(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)法在2017年7月30日前過(guò)戶，合同自動(dòng)解除，賣(mài)方退還全部定金。結(jié)合一審訴z訟中，證人梁某到庭所述及中介公司未收取中介費(fèi)用的事實(shí)，前述第十三條的特別約定應(yīng)是各方對(duì)有關(guān)李買(mǎi)家的購(gòu)房資格問(wèn)題所作特別約定，即李買(mǎi)家在2017年7月30日前未具備購(gòu)房資格的，合同自動(dòng)解除，賣(mài)方退還全部定金。為此，一審認(rèn)定該條款中有關(guān)“政策原因”應(yīng)理解為簽訂合同后所出現(xiàn)新的房屋調(diào)控政策，李買(mǎi)家未取得購(gòu)房資格問(wèn)題也不適用該合同十三條的約定欠妥，本院予以糾正。現(xiàn)李買(mǎi)家至2017年7月30日仍不具備購(gòu)房資格，李買(mǎi)家根據(jù)前述條款要求陳賣(mài)家全額退還定金100000元有合同依據(jù)，本院予以支持。一審認(rèn)定李買(mǎi)家單方構(gòu)成違約，判處李買(mǎi)家已交納的定金100000元由陳賣(mài)家沒(méi)收，不予退還不當(dāng)，本院予以糾正。

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