房屋質(zhì)量缺陷損失價格構(gòu)成

1、不可修復(fù)、永1久性房屋質(zhì)量缺陷造成的直接經(jīng)濟損失

在房屋存續(xù)期間，由于使用面積減少、室內(nèi)凈高降低、采光面積減少、耐久性降低等不可修復(fù)或修復(fù)不經(jīng)濟所造成的經(jīng)濟損失。

2、存在安全隱患的房屋質(zhì)量缺陷損失價格

在房屋存續(xù)期間，存在安全隱患的房屋質(zhì)量缺陷損失的價格，首先要建議委托方委托工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)或房屋安全鑒定機構(gòu)出具的房屋安全鑒定結(jié)論書，判定房屋危險級別，并出具修復(fù)方案或不可修復(fù)、需要拆除重建的鑒定意見書。（5）對評估活動中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私予以保密。根據(jù)鑒定意見書，估價人員再確定價格損失構(gòu)成。

房屋質(zhì)量缺陷損失價格評估的基本方法

資本化法

資本化法是通過一定的資本化率，將房屋質(zhì)量缺陷所引起的未來收益損失折算為現(xiàn)值的一種價格評估方法。

適用于凈收益損失的資本化法公式為：

式中 V——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；

△Ai——未來第i年的凈收益損失額；

R——折現(xiàn)率；

m——凈收益損失年限。

注：凈收益損失額包括收入減少或運營費用增加所造成的損失總額。

房屋質(zhì)量缺陷損失價格評估的基本方法

市場比較法

市場比較法是指與類似房屋質(zhì)量缺陷進行比較，對其損失補償金額進行各項因素修正或調(diào)整的一種價格評估方法。公式為：

V＝P×F1×F2×F3

式中V——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；

P——可比實例補償金額；

F1——補償情況修正系數(shù)；

F2——補償日期修正系數(shù)；

F3——缺陷狀況修正系數(shù)。

該方法主要適用于類似質(zhì)量缺陷的房屋質(zhì)量缺陷的房屋市場價值易于收集的房屋質(zhì)量缺陷損失的價格評估。

可修復(fù)即在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行的原則下，在相應(yīng)時間內(nèi)可以恢復(fù)成原裝或原設(shè)計使用用途。該情形必須進行詳細鑒定評估，給出移位時可能出現(xiàn)的問題，并提供相關(guān)整體移位建議。對于可修復(fù)的缺陷損失價格主要是測算修復(fù)房屋缺陷部位所需支付的拆除、修繕、恢復(fù)工程費用。如果比較嚴重，一時也說不下來，就可以考慮請的房屋受損評估公司來進行鑒定評估，他們會采取一系列比較科學(xué)的方法進行鑒定評估，比如：回彈法（非破損法）、鉆芯法（半破損法）等。