房屋質(zhì)量缺陷損失價格評估的基本方法

價差法

價差法是指求取類似的無質(zhì)量缺陷的房屋和有質(zhì)量缺陷房屋的市場價值之差的一種價格評估方法。公式為：

V=V1-V2

式中 V——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；

V1——類似的無質(zhì)量缺陷房屋的市場價值；

V2——類似的有質(zhì)量缺陷房屋的市場價值。

該方法主要適用于房屋市場價值易于收集的房屋質(zhì)量缺陷損失的價格評估。

房屋完損等級評定原則：

1、房屋完損等級的評定一般以幢為評定單位；

2、房屋完損等級評定著眼于房屋使用管理，因此不涉及房屋原設(shè)計質(zhì)量、原使用功能和工業(yè)建筑的評定，房屋完損等級評定不應(yīng)超出標準的適用范圍；

3、房屋完損等級評定時，一般不進行結(jié)構(gòu)驗算；

4、當所評定的房屋損壞程度超出嚴重損壞標準出現(xiàn)危險房屋時，應(yīng)更換其它標準進行評定。

房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)共同承擔(dān)。兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)為牽頭單位。2、底層：底層是承重樓層中1重要的部分，各類作用力相對集中，當?shù)讓映霈F(xiàn)變形、裂縫等情況時，應(yīng)重點查勘房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)中的承載構(gòu)件。在房屋存續(xù)期間，存在安全隱患的房屋質(zhì)量缺陷損失的價格，首先要建議委托方委托工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)或房屋安全鑒定機構(gòu)出具的房屋安全鑒定結(jié)論書，判定房屋危險級別，并出具修復(fù)方案或不可修復(fù)、需要拆除重建的鑒定意見書。

裝修和設(shè)備部分的各分項依據(jù)《房屋完損等級評定標準》進行評定。鑒定結(jié)論中應(yīng)根據(jù)房屋各分項完損等級評定和房屋抗震能力核查結(jié)果，綜合評定出房屋的完損等級，根據(jù)評定結(jié)論的不同，應(yīng)提出不同的處理建議。房屋質(zhì)量缺陷的鑒定意見書，是經(jīng)雙方當事人委托或委托方委托，由具有相應(yīng)資質(zhì)的建筑工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)或房屋安全鑒定機構(gòu)出具房屋質(zhì)量缺陷的鑒定意見書。根據(jù)《房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》對房屋質(zhì)量缺陷損失的評估做出的規(guī)定，房屋質(zhì)量缺陷損失評估前，應(yīng)該先進屋質(zhì)量缺陷認可或鑒定，評定房屋質(zhì)量缺陷認可協(xié)議、鑒定報告、評定報告，這三個文書應(yīng)當包括質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度和影響四項內(nèi)容。