房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格評(píng)估的基本方法

價(jià)差法

價(jià)差法是指求取類似的無(wú)質(zhì)量缺陷的房屋和有質(zhì)量缺陷房屋的市場(chǎng)價(jià)值之差的一種價(jià)格評(píng)估方法。公式為：

V=V1-V2

式中 V——房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估值；

V1——類似的無(wú)質(zhì)量缺陷房屋的市場(chǎng)價(jià)值；

V2——類似的有質(zhì)量缺陷房屋的市場(chǎng)價(jià)值。

該方法主要適用于房屋市場(chǎng)價(jià)值易于收集的房屋質(zhì)量缺陷損失的價(jià)格評(píng)估。

房屋完損等級(jí)評(píng)定原則：

1、房屋完損等級(jí)的評(píng)定一般以幢為評(píng)定單位；

2、房屋完損等級(jí)評(píng)定著眼于房屋使用管理，因此不涉及房屋原設(shè)計(jì)質(zhì)量、原使用功能和工業(yè)建筑的評(píng)定，房屋完損等級(jí)評(píng)定不應(yīng)超出標(biāo)準(zhǔn)的適用范圍；

3、房屋完損等級(jí)評(píng)定時(shí)，一般不進(jìn)行結(jié)構(gòu)驗(yàn)算；

4、當(dāng)所評(píng)定的房屋損壞程度超出嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)危險(xiǎn)房屋時(shí)，應(yīng)更換其它標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)定。

房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)為牽頭單位。2、底層：底層是承重樓層中1重要的部分，各類作用力相對(duì)集中，當(dāng)?shù)讓映霈F(xiàn)變形、裂縫等情況時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)查勘房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)中的承載構(gòu)件。在房屋存續(xù)期間，存在安全隱患的房屋質(zhì)量缺陷損失的價(jià)格，首先要建議委托方委托工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)或房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的房屋安全鑒定結(jié)論書，判定房屋危險(xiǎn)級(jí)別，并出具修復(fù)方案或不可修復(fù)、需要拆除重建的鑒定意見書。

裝修和設(shè)備部分的各分項(xiàng)依據(jù)《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行評(píng)定。鑒定結(jié)論中應(yīng)根據(jù)房屋各分項(xiàng)完損等級(jí)評(píng)定和房屋抗震能力核查結(jié)果，綜合評(píng)定出房屋的完損等級(jí)，根據(jù)評(píng)定結(jié)論的不同，應(yīng)提出不同的處理建議。房屋質(zhì)量缺陷的鑒定意見書，是經(jīng)雙方當(dāng)事人委托或委托方委托，由具有相應(yīng)資質(zhì)的建筑工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)或房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具房屋質(zhì)量缺陷的鑒定意見書。根據(jù)《房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估規(guī)程》對(duì)房屋質(zhì)量缺陷損失的評(píng)估做出的規(guī)定，房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估前，應(yīng)該先進(jìn)屋質(zhì)量缺陷認(rèn)可或鑒定，評(píng)定房屋質(zhì)量缺陷認(rèn)可協(xié)議、鑒定報(bào)告、評(píng)定報(bào)告，這三個(gè)文書應(yīng)當(dāng)包括質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度和影響四項(xiàng)內(nèi)容。