廣州已有住房的買家能對(duì)商品房的權(quán)查封提執(zhí)行異議嗎？

張靜律師解答：不能，必須是住房才能排除執(zhí)行案對(duì)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

書(shū)節(jié)選：

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為楊某是否享有足以排除對(duì)案涉房屋強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)利。首先，本案中，生效民事已認(rèn)定諾某合伙企業(yè)對(duì)案涉房屋享有在建工程權(quán)，對(duì)以案涉房屋折價(jià)或拍賣、變賣所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。在此情況下，根據(jù)《高人民關(guān)于人民辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，除法律、解釋另有規(guī)定的除外，對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持。其次，根據(jù)《高人民關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》條、第二條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于權(quán)人的權(quán)，故權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民依法予以支持。但該例外規(guī)定的根本目的在于保護(hù)消費(fèi)者的基本居住權(quán)和生存權(quán)，故此處的“商品房消費(fèi)者”應(yīng)當(dāng)于符合《高人民關(guān)于人民辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條所規(guī)定條件的商品房買受人，一般的房屋買賣合同的買受人則不適用該例外規(guī)定。本案中，楊某及其配偶名下在廣州市共有兩套房產(chǎn)，不符合上述規(guī)定中第（二）項(xiàng)的情形，因此，楊某對(duì)案涉房屋享有的權(quán)利不足以排除執(zhí)行案對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，楊某的請(qǐng)求應(yīng)予駁回。

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廣州車位無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證能買賣嗎？

張靜律師解答：不能，簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)可以起訴退款。

書(shū)節(jié)選：

本院認(rèn)為,李某與東某公司簽訂的《頤某車位認(rèn)購(gòu)協(xié)議》合法有效。雖合同有效,但據(jù)規(guī)劃部門(mén)和住建部門(mén)的復(fù)函顯示,涉案車位并未辦理登記,在未辦理登記的情況下不能對(duì)外銷售,且東某公司對(duì)于未能辦理登記的原因及何時(shí)能辦理登記亦未能明確說(shuō)明,車位何時(shí)符合銷售條件處于未知狀態(tài),故李某簽訂《頤某車位認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),李某請(qǐng)求解除《頤某車位認(rèn)購(gòu)協(xié)議》,合理有據(jù),《頤某車位認(rèn)購(gòu)協(xié)議》應(yīng)在李某解除的請(qǐng)求送達(dá)至東某公司之日即2020年9月4日解除,故本院確認(rèn)《頤某車位認(rèn)購(gòu)協(xié)議》于2020年9月4日解除。協(xié)議解除,東某公司應(yīng)當(dāng)將收取的車位認(rèn)購(gòu)款返還給李某并應(yīng)當(dāng)向李某支付利息,故李某請(qǐng)求東某公司返還車位認(rèn)購(gòu)款118000元及支付利息,本院予以支持。

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1、商品房不符合收樓條件，仍然收樓了還能索賠逾期交房違約金嗎？

張靜律師解答：不能了，只能要求賠償實(shí)際損失了。

相關(guān)法條：

《廣東省人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十二條：買受人知道商品房不具備約定或者法定交付條件同意接收商品房,又以商品房不具備交付條件為由主張逾期交房違約責(zé)任的,不予支持。但買受人可以請(qǐng)求出賣人依據(jù)法律規(guī)定或者合同約定完善商品房交付條件,并賠償因此造成的實(shí)際損失。

2、開(kāi)發(fā)商能以購(gòu)房人沒(méi)有繳納物業(yè)費(fèi)抗辯逾期交樓嗎？

律師解答：不能。

《廣東省人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十三條：商品房出賣人以買受人沒(méi)有繳納公共維修、前期物業(yè)費(fèi)等為由拒絕交付商品房的,不予支持。

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廣州簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后不想買房了，定金和首期款能退嗎？

張靜律師解答：定金不能退，首期款能退。同時(shí)也要看開(kāi)發(fā)商那邊的態(tài)度，是同意解除還是反訴要求繼續(xù)履行，如其反訴繼續(xù)履行的話，購(gòu)房人可能要承擔(dān)違約責(zé)任和繼續(xù)履行的責(zé)任。如下面這個(gè)案件，因開(kāi)發(fā)商要求解除合同，法z院就判z決定金沒(méi)收，其余款項(xiàng)退還。

判z決書(shū)節(jié)選：

法z院認(rèn)為：案涉《認(rèn)購(gòu)合同》合法有效。依據(jù)該合同約定，李買家作為買方應(yīng)在約定的時(shí)間即2019年8月23日前向塔某公司支付第二期購(gòu)房款，逾期塔某公司則有權(quán)解除合同、沒(méi)收定金。現(xiàn)李買家至今未支付該筆購(gòu)房款，故塔某公司有權(quán)行使約定解除權(quán)并沒(méi)收定金100000元。因塔某公司于2019年9月24日發(fā)出《撻定告知函》要求解除合同及沒(méi)收定金，依據(jù)合同約定，該函件自寄出之日起2日內(nèi)即2019年9月26日視為送達(dá)對(duì)方，故法z院確認(rèn)上述合同自該函送達(dá)對(duì)方之日即2019年9月26日解除。

根據(jù)《合同法》第九十七條的規(guī)定，合同解除后，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。故李買家起訴要求塔某公司返還已付購(gòu)房款384429元及權(quán)證代辦費(fèi)1200元、貸z款服務(wù)費(fèi)6000元、委托公證費(fèi)2000元，合法有理，法z院予以支持。塔某公司主張其沒(méi)收的定金在上述應(yīng)返還的上述款項(xiàng)中扣除，法z院予以準(zhǔn)許。

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