廣州開發(fā)商拖欠房屋被，買房人能起訴涂銷嗎？

張靜律師解答：可以，在買受人已經(jīng)支付全部或者大部分房款后，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)尚不能對(duì)抗買受人。

書節(jié)選：

認(rèn)為:孫某與東某公司于2013年12月22日簽訂的《頤某協(xié)議書》合法有效。孫某在簽訂協(xié)議書購買案涉房屋時(shí),尚未在廣州市購買,故其主張其名下在廣州市無房產(chǎn)記錄予以采信,其主張購買涉案房屋用于居住符合常理,故孫某屬于消費(fèi)者購房人。孫某和東某公司簽訂《頤某協(xié)議書》,向東某公司支付了全部購房款并實(shí)際收樓,上述行為均發(fā)生在東某公司將涉案給珠某公司之前,東某公司作為涉案物業(yè)的開發(fā)商,在明知該物業(yè)已經(jīng)出售給孫某、其已經(jīng)收取孫某全部購房款并將房屋實(shí)際交付給孫某的情況下,仍將該房屋給珠某公司,且在珠某公司登記成為其股東之后為珠某公司辦理登記手續(xù),東某公司的行為嚴(yán)重不誠信。參考《高人院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條關(guān)于“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后,承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”的規(guī)定,在優(yōu)先于權(quán)的建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)尚不能對(duì)抗買受人的情況下,本案珠某公司作為權(quán)人對(duì)涉案房屋的優(yōu)先受償權(quán)更不能對(duì)抗孫某對(duì)涉案房屋的物權(quán)期待權(quán),孫某現(xiàn)主張登記產(chǎn)權(quán)人東某公司和權(quán)人珠某公司辦理涉案房屋的登記涂銷手續(xù)有理,予以支持。東某公司作為房屋的出售方具有為孫某的義務(wù),故孫某請(qǐng)求東某公司為其辦理權(quán)屬證書并將證書交付給孫某,合理有據(jù),予以支持。

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廣州精裝修交樓的房屋，裝修不滿意能拒絕收樓嗎？

張靜律師解答：要看合同約定，有無約定收樓條件，一般開發(fā)商都不會(huì)在合同里約定裝修標(biāo)準(zhǔn)。如下面這個(gè)案件，合同雖然約定精裝修標(biāo)準(zhǔn)交樓，但開發(fā)商又規(guī)定了要先毛坯收樓才開始裝修，相當(dāng)于變更了收樓標(biāo)準(zhǔn)。終購房者不滿意裝修質(zhì)量，認(rèn)定不能拒絕收樓。

書節(jié)選：

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是:金某主張黃賣家公司支付逾期交樓違約金應(yīng)否支持的問題。認(rèn)為，對(duì)于交付涉案房屋的標(biāo)準(zhǔn)問題,雙方當(dāng)事人均確認(rèn)涉案房屋交付標(biāo)準(zhǔn)涉及以下兩方面:一是房屋須辦妥《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》,《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》,《建設(shè)工程消防驗(yàn)收合格意見書》或備案憑證,供水、供氣、供電、通郵的使用證明材料,人防、出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件,《房地產(chǎn)(住宅)書》,《房地產(chǎn)(住宅)使用說明書》、《臨時(shí)管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》;二是符合睿某花園交樓標(biāo)準(zhǔn)(精裝修)。因金某已同意毛坯收樓,且其提出的32條驗(yàn)收意見并未涉及房屋精裝修不符合合同約定關(guān)于精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)的約定,故認(rèn)定涉案房屋符合上述兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn),金某所主張房屋存裝修質(zhì)量問題,不屬于雙方合同約定的交樓標(biāo)準(zhǔn),金某拒絕收樓,應(yīng)視為黃賣家公司已在2015年11月2日按標(biāo)準(zhǔn)交樓,駁回金某要求逾期交樓的違約金的請(qǐng)求。

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廣州收樓時(shí)以質(zhì)量問題為由拒絕收樓可以嗎？

張靜律師解答：不可以，一般的質(zhì)量問題不足以拒絕收樓，開發(fā)商只承擔(dān)維修責(zé)任。除非是重大的質(zhì)量問題，如整棟樓的主體質(zhì)量有問題，才可以拒絕收樓。而實(shí)踐中，只要開發(fā)商取得了竣工驗(yàn)收備案表，都沒有主體質(zhì)量問題。

判z決書節(jié)選：

第二,關(guān)于羅買家主張的商品房預(yù)售合同及裝修合同解除的問題。一是商品房預(yù)售合同解除的問題。根據(jù)銀某公司提交的涉案樓宇竣工驗(yàn)收備案表及通水、通電、通氣、通郵證據(jù)顯示,涉案房屋事實(shí)上于2019年7月12日符合法定和約定的交付條件,由于商品房預(yù)售合同約定的交樓時(shí)間為2019年1月31日,銀某公司的行為構(gòu)成遲延交樓,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。銀某公司于2019年7月14日向羅買家發(fā)出《收樓通知書》,羅買家確認(rèn)于2019年7月16日收到,并于2019年7月20日前往涉案房屋進(jìn)行收樓。上述時(shí)間距離合同約定的交樓時(shí)間均逾期不超過180日,根據(jù)商品房預(yù)售合同第十四條的約定,涉案商品房預(yù)售合同的解除條件尚未成就,羅買家不享有約定的合同解除權(quán)。雖羅買家在涉案房屋交接時(shí)提出質(zhì)量異議,但系房屋的質(zhì)量瑕疵問題,羅買家也已要求銀某公司進(jìn)行維修整改,結(jié)合商品房預(yù)售合同補(bǔ)充協(xié)議第三條關(guān)于“銀某公司履行維修及保修責(zé)任的,不視作延期交樓,羅買家不得拒絕接受該商品房”的約定,故羅買家于2019年7月20日提出的關(guān)于質(zhì)量瑕疵的異議不能成為拒絕收樓的正當(dāng)理由。

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廣州買房不過戶被查封，如何證明不是自己的過錯(cuò)未辦理過戶手續(xù)？

張靜律師解答：提交要求賣家辦理過戶手續(xù)的相關(guān)證據(jù)即可，如通話錄音、聊天記錄、短信、書面函件等都可以。如下面這個(gè)案件，侄子跟姑姑買了房子后，姑父不配合過戶，后姑父欠債房屋被查封準(zhǔn)備拍賣，侄子提起案外人執(zhí)行異議之訴。審理后認(rèn)為侄子有短信證據(jù)證明曾多次要求姑父配合過戶，姑父不配合，終認(rèn)定侄子非因自身原因未辦理過戶手續(xù)。解除對(duì)房屋的查封。

書節(jié)選：

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：案涉房屋未辦理過戶登記是否系因龔侄子自身原因所導(dǎo)致。《高人民關(guān)于人民辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民應(yīng)予支持：（一）在人民查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”本案證登記的所有人劉姑父，要求其協(xié)助過戶，符合常理。故案涉房屋未辦理過戶登記非因龔侄子原因造成的。龔侄子提出本案執(zhí)行異議之訴請(qǐng)求阻卻執(zhí)行，本院予以支持。

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