廣州網簽合同內容與三方合同不一致，賣家能拒絕賣房嗎？

張靜律師解答：不能，三方合同一般會約定，其他合同條款與本合同不一致時，以本合同為準。而網簽合同一般只是為了用于網簽，如有高貸的情況，則可能發生爭議。如沒有高貸的情況，只是對付款和過戶時間與三方合同不一致，則應以三方合同為準。賣家不能僅以此類約定不一致為由拒絕履行合同。

判z決書節選：

法z院認為,《買賣合同》已明確約定“甲、乙雙方簽訂的《廣州市存量房買賣合同》(正式版)與本合同具有同等效力,不一致時以本合同為準;本合同未盡事宜,可由當事人約定后簽訂補充協議;補充協議與本合同具有同等法律效力”,該條款實際賦予了《補充協議》中“甲乙雙方確戶時間2017年3月25日前”的約定有高于梁買家、林賣家此后簽訂的《網簽合同》中不一致條款的效力,無論《網簽合同》約定雙方過戶的時間遲于2017年3月25日還是《網簽合同》根本沒有約定遲過戶時間,林賣家都可以依據《買賣合同》、《補充協議》要求梁買家在2017年3月25日前辦理案涉房屋的過戶手續。此外,林賣家亦無證據證明其在梁買家簽訂《網簽合同》后曾要求梁買家就相關條款進行修改。綜上,林賣家以《網簽合同》的內容與《買賣合同》、《補充協議》的內容不一致拒絕簽訂《網簽合同》進而拒絕履行案涉房屋買賣合同,理據不足,已構成違約。林賣家作為違約方,無權要求梁買家承擔違約責任,支付違約金。故就林賣家在本案中的訴z訟請求,法z院均予駁回。

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二手房中，一方違約要付房價20%的違約金嗎？

張靜律師解答：看違約程度，交易時間和給對方造成的損失而定，法z院一般都會調低違約金。如下面這個案件，法官就將違約金從38萬降到了19萬。

判z決書節選：

關于違約責任的問題,合同約定“如買方未按照合同約定期限履行義務,賣方有權要求買方以轉讓總價款為基數支付每日萬分之五的違約金并繼續履行合同,如買方逾期履行超過十五個工作日的,則賣方有權解除合同并可沒收定金或要求買方支付轉讓總價款20%的違約金,賣方因維權所支出的律師費、訴z訟費等由買方承擔。”陳賣家現根據上述合同約定請求李買家承擔合同價款20%即381000元的違約金,并為證明其損失,提交了兒子陳某購買位于廣州市番禺區橋南街某處房產的《認購書》、收據及退款收據。法z院認為,第z一、上述證據僅證明陳偉焯解除《認購書》,且已退回定金、首期款,不足以證實其存在實際損失,以及解除認購書與本案之間具有關聯性。第二、《合同法》第z一百一十四條第二款規定:“約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人z院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人z院或者仲裁機構予以適當減少。”本案中,雖然李買家存在違約行為,但陳賣家未舉證因解除合同而造成的損失達到381000元,結合合同履行的過程及李買家的過錯程度、抗辯意見,酌情調整違約金為190500元。因李買家已支付定金陳賣家一方100000元,故上述定金可抵扣違約金,李買家仍應支付違約金90500元。

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起訴撤訴他人名下的房產證可以嗎？

張靜律師解答：需要證明自己與該證的頒發有利害關系，否則法z院會駁回起訴。

判z決書節選：

本院認為，公民、z法人或者其他組織提起行政訴z訟，應當符合法定的起訴條件，不符合法定起訴條件已經受理的，應當裁定駁回起訴。本案中，原告是廣州市番禺區東涌鎮X號5座2梯603房房產所有權人，該房產位于錦某新城一期，不在案涉《不動產權證》的紅線范圍內，原告不是該《不動產權證》的相對人，對案涉土地亦沒有使用權，與被告市規劃資源局頒發案涉《不動產權證》的行政行為不具有利害關系。關于原告主張案涉《不動產權證》紅線范圍涵蓋錦某新城的籃球場、游泳池等公共配套設施用地，侵害業主權利的理由。因涉及錦某新城業主共同利益，根據《人z院關于適用的解釋》第十八條“業主對于行政機關作出的涉及業主共有利益的行政行為，可以自己的名義提起訴z訟；業主不起訴的，專有部分占建筑物總面積過半數或者占總戶數過半數的業主可以提起訴z訟”之規定，涉及業主共有利益的行政行為業主個人沒有獨立起訴權，有業主的應由業主行使訴權；業主不行使訴權或沒有成立業主的，應由專有部分占建筑物總面積過半數或者占總戶數過半數的業主行使訴權。本案原告以自己的名義提起訴z訟，不符合上述法律規定。綜上，原告方某某沒有提起本案訴z訟的主體資格，裁定駁回原告要求撤銷《不動產權證》的起訴。

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