廣州網(wǎng)簽合同內(nèi)容與三方合同不一致，賣家能拒絕賣房嗎？

張靜律師解答：不能，三方合同一般會(huì)約定，其他合同條款與本合同不一致時(shí)，以本合同為準(zhǔn)。而網(wǎng)簽合同一般只是為了用于網(wǎng)簽，如有高貸的情況，則可能發(fā)生爭議。如沒有高貸的情況，只是對(duì)付款和過戶時(shí)間與三方合同不一致，則應(yīng)以三方合同為準(zhǔn)。賣家不能僅以此類約定不一致為由拒絕履行合同。

判z決書節(jié)選：

法z院認(rèn)為,《買賣合同》已明確約定“甲、乙雙方簽訂的《廣州市存量房買賣合同》(正式版)與本合同具有同等效力,不一致時(shí)以本合同為準(zhǔn);本合同未盡事宜,可由當(dāng)事人約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議;補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力”,該條款實(shí)際賦予了《補(bǔ)充協(xié)議》中“甲乙雙方確戶時(shí)間2017年3月25日前”的約定有高于梁買家、林賣家此后簽訂的《網(wǎng)簽合同》中不一致條款的效力,無論《網(wǎng)簽合同》約定雙方過戶的時(shí)間遲于2017年3月25日還是《網(wǎng)簽合同》根本沒有約定遲過戶時(shí)間,林賣家都可以依據(jù)《買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》要求梁買家在2017年3月25日前辦理案涉房屋的過戶手續(xù)。此外,林賣家亦無證據(jù)證明其在梁買家簽訂《網(wǎng)簽合同》后曾要求梁買家就相關(guān)條款進(jìn)行修改。綜上,林賣家以《網(wǎng)簽合同》的內(nèi)容與《買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》的內(nèi)容不一致拒絕簽訂《網(wǎng)簽合同》進(jìn)而拒絕履行案涉房屋買賣合同,理據(jù)不足,已構(gòu)成違約。林賣家作為違約方,無權(quán)要求梁買家承擔(dān)違約責(zé)任,支付違約金。故就林賣家在本案中的訴z訟請(qǐng)求,法z院均予駁回。

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二手房中，一方違約要付房價(jià)20%的違約金嗎？

張靜律師解答：看違約程度，交易時(shí)間和給對(duì)方造成的損失而定，法z院一般都會(huì)調(diào)低違約金。如下面這個(gè)案件，法官就將違約金從38萬降到了19萬。

判z決書節(jié)選：

關(guān)于違約責(zé)任的問題,合同約定“如買方未按照合同約定期限履行義務(wù),賣方有權(quán)要求買方以轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為基數(shù)支付每日萬分之五的違約金并繼續(xù)履行合同,如買方逾期履行超過十五個(gè)工作日的,則賣方有權(quán)解除合同并可沒收定金或要求買方支付轉(zhuǎn)讓總價(jià)款20%的違約金,賣方因維權(quán)所支出的律師費(fèi)、訴z訟費(fèi)等由買方承擔(dān)?！标愘u家現(xiàn)根據(jù)上述合同約定請(qǐng)求李買家承擔(dān)合同價(jià)款20%即381000元的違約金,并為證明其損失,提交了兒子陳某購買位于廣州市番禺區(qū)橋南街某處房產(chǎn)的《認(rèn)購書》、收據(jù)及退款收據(jù)。法z院認(rèn)為,第z一、上述證據(jù)僅證明陳偉焯解除《認(rèn)購書》,且已退回定金、首期款,不足以證實(shí)其存在實(shí)際損失,以及解除認(rèn)購書與本案之間具有關(guān)聯(lián)性。第二、《合同法》第z一百一十四條第二款規(guī)定:“約定的違約金低于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人z院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人z院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！北景钢?雖然李買家存在違約行為,但陳賣家未舉證因解除合同而造成的損失達(dá)到381000元,結(jié)合合同履行的過程及李買家的過錯(cuò)程度、抗辯意見,酌情調(diào)整違約金為190500元。因李買家已支付定金陳賣家一方100000元,故上述定金可抵扣違約金,李買家仍應(yīng)支付違約金90500元。

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起訴撤訴他人名下的房產(chǎn)證可以嗎？

張靜律師解答：需要證明自己與該證的頒發(fā)有利害關(guān)系，否則法z院會(huì)駁回起訴。

判z決書節(jié)選：

本院認(rèn)為，公民、z法人或者其他組織提起行政訴z訟，應(yīng)當(dāng)符合法定的起訴條件，不符合法定起訴條件已經(jīng)受理的，應(yīng)當(dāng)裁定駁回起訴。本案中，原告是廣州市番禺區(qū)東涌鎮(zhèn)X號(hào)5座2梯603房房產(chǎn)所有權(quán)人，該房產(chǎn)位于錦某新城一期，不在案涉《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》的紅線范圍內(nèi)，原告不是該《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》的相對(duì)人，對(duì)案涉土地亦沒有使用權(quán)，與被告市規(guī)劃資源局頒發(fā)案涉《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》的行政行為不具有利害關(guān)系。關(guān)于原告主張案涉《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》紅線范圍涵蓋錦某新城的籃球場(chǎng)、游泳池等公共配套設(shè)施用地，侵害業(yè)主權(quán)利的理由。因涉及錦某新城業(yè)主共同利益，根據(jù)《人z院關(guān)于適用的解釋》第十八條“業(yè)主對(duì)于行政機(jī)關(guān)作出的涉及業(yè)主共有利益的行政行為，可以自己的名義提起訴z訟；業(yè)主不起訴的，專有部分占建筑物總面積過半數(shù)或者占總戶數(shù)過半數(shù)的業(yè)主可以提起訴z訟”之規(guī)定，涉及業(yè)主共有利益的行政行為業(yè)主個(gè)人沒有獨(dú)立起訴權(quán)，有業(yè)主的應(yīng)由業(yè)主行使訴權(quán)；業(yè)主不行使訴權(quán)或沒有成立業(yè)主的，應(yīng)由專有部分占建筑物總面積過半數(shù)或者占總戶數(shù)過半數(shù)的業(yè)主行使訴權(quán)。本案原告以自己的名義提起訴z訟，不符合上述法律規(guī)定。綜上，原告方某某沒有提起本案訴z訟的主體資格，裁定駁回原告要求撤銷《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》的起訴。

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