一套房子兩個(gè)房產(chǎn)證導(dǎo)致無(wú)法辦理貸z款，買家能解除合同嗎？

張靜律師解答：可以。一房?jī)勺C屬于特殊情形，無(wú)法辦理貸z款，商業(yè)貸z款利率上調(diào)25%，此屬于房產(chǎn)中介應(yīng)在簽訂合同之前應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的情況。如因中介未說(shuō)明，合同又未約定無(wú)法貸z款就一次性付款的話，則雙方都無(wú)過(guò)錯(cuò)，可解除合同，不用承擔(dān)違約責(zé)任。

判z決書節(jié)選：

關(guān)于羅買家是否有權(quán)主張解除合同的問(wèn)題。從本案已查明的事實(shí)及各方提交的證據(jù)可以反映,因涉案房屋存在一房?jī)勺C的特殊情形,導(dǎo)致雙方在買賣合同中約定的按揭貸z款條款在實(shí)際履行過(guò)程中產(chǎn)生障礙,羅買家的貸z款及部分金融機(jī)構(gòu)的商業(yè)貸z款申請(qǐng)均未獲批準(zhǔn),雖然部分金融機(jī)構(gòu)表示可接納羅買家的商業(yè)貸z款申請(qǐng),但其同時(shí)附設(shè)了較一般商業(yè)貸z款更為嚴(yán)苛的條件,而該條件明顯超出一般公眾對(duì)普通商品住房商業(yè)貸z款條件的理解與承受能力。在此情況下,羅買家拒絕申請(qǐng)商業(yè)貸z款具有合理性。而雙方后續(xù)無(wú)法就付款方式重新協(xié)商一致,在此情況下,羅買家因雙方原約定的付款條款無(wú)法正常履行,主張解除合同合理合法。

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起訴撤訴他人名下的房產(chǎn)證可以嗎？

張靜律師解答：需要證明自己與該證的頒發(fā)有利害關(guān)系，否則法z院會(huì)駁回起訴。

判z決書節(jié)選：

本院認(rèn)為，公民、z法人或者其他組織提起行政訴z訟，應(yīng)當(dāng)符合法定的起訴條件，不符合法定起訴條件已經(jīng)受理的，應(yīng)當(dāng)裁定駁回起訴。本案中，原告是廣州市番禺區(qū)東涌鎮(zhèn)X號(hào)5座2梯603房房產(chǎn)所有權(quán)人，該房產(chǎn)位于錦某新城一期，不在案涉《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》的紅線范圍內(nèi)，原告不是該《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》的相對(duì)人，對(duì)案涉土地亦沒(méi)有使用權(quán)，與被告市規(guī)劃資源局頒發(fā)案涉《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》的行政行為不具有利害關(guān)系。關(guān)于原告主張案涉《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》紅線范圍涵蓋錦某新城的籃球場(chǎng)、游泳池等公共配套設(shè)施用地，侵害業(yè)主權(quán)利的理由。因涉及錦某新城業(yè)主共同利益，根據(jù)《人z院關(guān)于適用的解釋》第十八條“業(yè)主對(duì)于行政機(jī)關(guān)作出的涉及業(yè)主共有利益的行政行為，可以自己的名義提起訴z訟；業(yè)主不起訴的，專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)或者占總戶數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主可以提起訴z訟”之規(guī)定，涉及業(yè)主共有利益的行政行為業(yè)主個(gè)人沒(méi)有獨(dú)立起訴權(quán)，有業(yè)主的應(yīng)由業(yè)主行使訴權(quán)；業(yè)主不行使訴權(quán)或沒(méi)有成立業(yè)主的，應(yīng)由專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)或者占總戶數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主行使訴權(quán)。本案原告以自己的名義提起訴z訟，不符合上述法律規(guī)定。綜上，原告方某某沒(méi)有提起本案訴z訟的主體資格，裁定駁回原告要求撤銷《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》的起訴。

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廣州買二手房后房產(chǎn)被查封了怎么辦？

張靜律師解答：可以對(duì)查封執(zhí)行提異議，防止房屋被拍賣，然后通過(guò)盡快繳清房款到法z院賬戶的方式，與法z院協(xié)商盡快解封，辦理過(guò)戶手續(xù)。如果覺(jué)得時(shí)間太長(zhǎng)程序太麻煩，也可以直接起訴賣家解除合同，要求其承擔(dān)違約責(zé)任。要求繼續(xù)履行合同的程序如下：

1、對(duì)查封執(zhí)行提出異議?！度藌院關(guān)于人z院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條：金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人z院應(yīng)予支持：

(1)在人z院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;

(2)在人z院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn);

(3)已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人z院的要求交付執(zhí)行;

(4)非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。

2、提供擔(dān)z保財(cái)產(chǎn)、解除查封。如買房人要求繼續(xù)履行合同并取得該房屋的所有權(quán)，則可與查封法z院協(xié)商，由出賣人或買房人自己提供其他擔(dān)z保財(cái)產(chǎn)申請(qǐng)解除查封。提供擔(dān)z保財(cái)產(chǎn)后，法z院解除查封，雙方可繼續(xù)履行z《房屋買賣合同》，買方可要求辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。

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廣州賣二手房時(shí)，簽訂包銷協(xié)議有什么風(fēng)險(xiǎn)？

實(shí)踐中，二手房賣家在賣房時(shí)將房屋委托中介公司包銷的初衷是為了省時(shí)省力，但是卻容易事與愿違。在委托二手房交易代理時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)：

1、代理約定的期限過(guò)長(zhǎng)。由于二手房市場(chǎng)價(jià)格存著不確定性，代理期限越長(zhǎng)，房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)增加。

2、代理的效果不佳。房產(chǎn)中介在推薦賣家簽訂代理時(shí)，往往會(huì)以“主推”“”等甜頭進(jìn)行利誘，但簽訂合同后，實(shí)際的銷售進(jìn)度如不像房產(chǎn)中介說(shuō)得那么理想，也無(wú)法在合同期內(nèi)找其他房產(chǎn)中介掛售。

3、代理合同的權(quán)利義務(wù)不明確。代理合同大多僅約定中介公司在約定期限內(nèi)以某個(gè)價(jià)格出售房屋，但對(duì)于房屋買賣交易中的其他重要事項(xiàng)，由于缺乏買家的合意而大多未進(jìn)行約定，容易引發(fā)糾紛。

建議欲出售房屋的賣家，要綜合各方面因素權(quán)衡利弊，審慎簽訂代理合同，尤其對(duì)于期限較長(zhǎng)、違約責(zé)任較重的合同，更應(yīng)謹(jǐn)慎決定。如果決定與中介機(jī)構(gòu)簽訂了包銷合同，應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，遵守合同約定，否則可能要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

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