廣州商品房買(mǎi)家未支付逾期付款違約金開(kāi)發(fā)商能拒絕嗎？

張靜律師解答：合同有明確約定才可以，沒(méi)約定就不可以。如下面這個(gè)案件，買(mǎi)家起訴開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金，開(kāi)發(fā)商辯稱(chēng)買(mǎi)家逾期付款的違約金未支付，其有權(quán)延期，就不予支持。

書(shū)節(jié)選：

涉案補(bǔ)充協(xié)議約定:“乙方(袁買(mǎi)家)逾期付款,甲方(繼某公司)不解除合同,愿意繼續(xù)履行的,甲方除有權(quán)收取違約金及賠償金外,還有權(quán)同時(shí)行使以下權(quán)利:若合同約定的交房日期到達(dá),但乙方仍未交清房款的,甲方有權(quán)拒絕交付房屋;若房屋已經(jīng)交付但尚未過(guò)戶(hù)的,甲方有權(quán)拒絕辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)或提供辦理手續(xù)的相關(guān)資料”,補(bǔ)充協(xié)議約定“乙方同意,在乙方付清所有房款之前,甲方保留該房屋的所有權(quán),甲方有權(quán)從乙方付清房款之日起計(jì)算代理乙方辦理房產(chǎn)證的期限……”,上述約定并未明確繼某公司有權(quán)在袁買(mǎi)家未支付逾期付款違約金的情況下拒絕履行義務(wù)。支付全部購(gòu)房款系購(gòu)房人的主要合同義務(wù),向購(gòu)房人交付房屋以及將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記在購(gòu)房人名下為出賣(mài)人的主要合同義務(wù)。袁買(mǎi)家已經(jīng)支付全部購(gòu)房款,其主要合同義務(wù)已經(jīng)履行,袁買(mǎi)家因存在逾期付款需支付的逾期付款違約金并非取得涉案房屋的對(duì)價(jià),繼某公司在本案之前亦無(wú)向袁買(mǎi)家主張過(guò)逾期的違約金,繼某公司現(xiàn)以袁買(mǎi)家未支付逾期付款違約金為由主張其可順延期限的理由,有違公平、合理原則,其該理由不能成立,本院不予采納。

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廣州精裝修交樓的房屋，裝修不滿(mǎn)意能拒絕收樓嗎？

張靜律師解答：要看合同約定，有無(wú)約定收樓條件，一般開(kāi)發(fā)商都不會(huì)在合同里約定裝修標(biāo)準(zhǔn)。如下面這個(gè)案件，合同雖然約定精裝修標(biāo)準(zhǔn)交樓，但開(kāi)發(fā)商又規(guī)定了要先毛坯收樓才開(kāi)始裝修，相當(dāng)于變更了收樓標(biāo)準(zhǔn)。終購(gòu)房者不滿(mǎn)意裝修質(zhì)量，認(rèn)定不能拒絕收樓。

書(shū)節(jié)選：

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是:金某主張黃賣(mài)家公司支付逾期交樓違約金應(yīng)否支持的問(wèn)題。認(rèn)為，對(duì)于交付涉案房屋的標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題,雙方當(dāng)事人均確認(rèn)涉案房屋交付標(biāo)準(zhǔn)涉及以下兩方面:一是房屋須辦妥《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》,《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》,《建設(shè)工程消防驗(yàn)收合格意見(jiàn)書(shū)》或備案憑證,供水、供氣、供電、通郵的使用證明材料,人防、出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件,《房地產(chǎn)(住宅)書(shū)》,《房地產(chǎn)(住宅)使用說(shuō)明書(shū)》、《臨時(shí)管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》;二是符合睿某花園交樓標(biāo)準(zhǔn)(精裝修)。因金某已同意毛坯收樓,且其提出的32條驗(yàn)收意見(jiàn)并未涉及房屋精裝修不符合合同約定關(guān)于精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)的約定,故認(rèn)定涉案房屋符合上述兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn),金某所主張房屋存裝修質(zhì)量問(wèn)題,不屬于雙方合同約定的交樓標(biāo)準(zhǔn),金某拒絕收樓,應(yīng)視為黃賣(mài)家公司已在2015年11月2日按標(biāo)準(zhǔn)交樓,駁回金某要求逾期交樓的違約金的請(qǐng)求。

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廣州公寓長(zhǎng)期出租的轉(zhuǎn)讓合同到底是買(mǎi)賣(mài)還是租賃合同？

張靜律師解答：現(xiàn)在很多公寓因無(wú)法過(guò)戶(hù)，都只能簽訂20年租期的租賃合同。即使名稱(chēng)是買(mǎi)賣(mài)合同或轉(zhuǎn)讓合同，只要不轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，就還是租賃合同。

判z決書(shū)節(jié)選：

法z院認(rèn)為,房屋買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人,買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。本案中,王某與富某簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》未約定王某有取得房屋所有權(quán)的權(quán)利,不符合房屋買(mǎi)賣(mài)合同的基本要素,故王某主張與富某之間成立房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系理由不成立,法z院不予采納?！掇D(zhuǎn)讓合同》合同名稱(chēng)明確為公寓使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,約定了具體轉(zhuǎn)讓的物業(yè)、交付時(shí)間、轉(zhuǎn)讓期限、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用,并對(duì)轉(zhuǎn)讓期限到期后的使用期限進(jìn)行了約定,還對(duì)受讓人的出租、分租權(quán)進(jìn)行了限制,上述約定內(nèi)容符合合同法關(guān)于租賃合同為“出將租賃物交付承使用、收益,承支付租金”的定義,故雙方簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》成立房屋租賃法律關(guān)系?！秡高人民z法z院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定:“出就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,與承訂立的租賃合同無(wú)效?！币蛏嬖A房屋所在建筑物未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,現(xiàn)已被相關(guān)行政部門(mén)責(zé)令限期拆除,故富某與王某于2018年8月25日就涉訟房屋簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》屬無(wú)效合同。

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