廣州已有住房的買家能對商品房的權(quán)查封提執(zhí)行異議嗎？

張靜律師解答：不能，必須是住房才能排除執(zhí)行案對房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

書節(jié)選：

本案爭議焦點為楊某是否享有足以排除對案涉房屋強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)利。首先，本案中，生效民事已認(rèn)定諾某合伙企業(yè)對案涉房屋享有在建工程權(quán)，對以案涉房屋折價或拍賣、變賣所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)。在此情況下，根據(jù)《高人民關(guān)于人民辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，除法律、解釋另有規(guī)定的除外，對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持。其次，根據(jù)《高人民關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》條、第二條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權(quán)利優(yōu)先于權(quán)人的權(quán)，故權(quán)人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執(zhí)行異議的，人民依法予以支持。但該例外規(guī)定的根本目的在于保護(hù)消費者的基本居住權(quán)和生存權(quán)，故此處的“商品房消費者”應(yīng)當(dāng)于符合《高人民關(guān)于人民辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條所規(guī)定條件的商品房買受人，一般的房屋買賣合同的買受人則不適用該例外規(guī)定。本案中，楊某及其配偶名下在廣州市共有兩套房產(chǎn)，不符合上述規(guī)定中第（二）項的情形，因此，楊某對案涉房屋享有的權(quán)利不足以排除執(zhí)行案對案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，楊某的請求應(yīng)予駁回。

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廣州團(tuán)購買房時，合同解除后團(tuán)購費能退嗎？

張靜律師解答：如果團(tuán)購費屬于房款的一部分，則可以退。如下面這個案件，就認(rèn)購書的簽訂公司退還團(tuán)購費。

書節(jié)選：

本案系房屋買賣合同糾紛。珠某公司與賴某簽訂的《樓宇認(rèn)購書》《解除協(xié)議書》均合法有效。本案爭議焦點為：珠某公司是否應(yīng)對優(yōu)某公司收取的賴某7萬元會員增值服務(wù)費承擔(dān)返還責(zé)任。

經(jīng)查，雖然案涉7萬元由優(yōu)某公司收取，但該筆費用實際上是基于案外人薈某公司與珠某公司簽訂的《樓宇包銷合同》及薈某公司與優(yōu)某公司簽訂的《廣場項目合作確認(rèn)函》約定的由薈某公司包銷并終由優(yōu)某公司收取的款項，而在賴某購買案涉房產(chǎn)時，通過交納團(tuán)購費7萬元享受了12萬元的購房優(yōu)惠，認(rèn)定該筆款項屬于購房對價的一部分。現(xiàn)賴某和珠某公司的房屋買賣合同關(guān)系已解除，上述費用作為購房對價理應(yīng)由珠某公司予以返還。雖然賴某與珠某公司簽訂了解除協(xié)議書并約定“雙方之間不存在任何糾紛，任何一方不得再向?qū)Ψ剿髻r或要求承擔(dān)其他任何責(zé)任”，但從該協(xié)議書的內(nèi)容來看，雙方協(xié)議內(nèi)容僅針對珠某公司實際收取的款項而不涉及該7萬元會員增值服務(wù)費，珠某公司認(rèn)為賴某訴請其返還該7萬元有違雙方約定，與雙方在簽訂解除協(xié)議書時的真實意思不符，本院不予采納。此外，關(guān)于要求珠某公司和優(yōu)某公司共同承責(zé)屬于賴某的權(quán)利，現(xiàn)賴某并未就此提起訴請，且關(guān)于包銷費用的結(jié)算屬于珠某公司與案外人薈某公司、優(yōu)某公司的內(nèi)部關(guān)系，珠某公司能否要求相關(guān)當(dāng)事人返還相應(yīng)的款項，其可另循途徑救濟(jì)。綜上，判令珠某公司返還賴某7萬元的會員增值服務(wù)費。

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廣州精裝修交樓的房屋，裝修不滿意能拒絕收樓嗎？

張靜律師解答：要看合同約定，有無約定收樓條件，一般開發(fā)商都不會在合同里約定裝修標(biāo)準(zhǔn)。如下面這個案件，合同雖然約定精裝修標(biāo)準(zhǔn)交樓，但開發(fā)商又規(guī)定了要先毛坯收樓才開始裝修，相當(dāng)于變更了收樓標(biāo)準(zhǔn)。終購房者不滿意裝修質(zhì)量，認(rèn)定不能拒絕收樓。

書節(jié)選：

本案爭議的焦點是:金某主張黃賣家公司支付逾期交樓違約金應(yīng)否支持的問題。認(rèn)為，對于交付涉案房屋的標(biāo)準(zhǔn)問題,雙方當(dāng)事人均確認(rèn)涉案房屋交付標(biāo)準(zhǔn)涉及以下兩方面:一是房屋須辦妥《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》,《建設(shè)工程竣工驗收報告》,《建設(shè)工程消防驗收合格意見書》或備案憑證,供水、供氣、供電、通郵的使用證明材料,人防、出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件,《房地產(chǎn)(住宅)書》,《房地產(chǎn)(住宅)使用說明書》、《臨時管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》;二是符合睿某花園交樓標(biāo)準(zhǔn)(精裝修)。因金某已同意毛坯收樓,且其提出的32條驗收意見并未涉及房屋精裝修不符合合同約定關(guān)于精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)的約定,故認(rèn)定涉案房屋符合上述兩個標(biāo)準(zhǔn),金某所主張房屋存裝修質(zhì)量問題,不屬于雙方合同約定的交樓標(biāo)準(zhǔn),金某拒絕收樓,應(yīng)視為黃賣家公司已在2015年11月2日按標(biāo)準(zhǔn)交樓,駁回金某要求逾期交樓的違約金的請求。

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廣州預(yù)期交樓違約金的計算起止時間如何確定？

張靜律師解答：開始時間比較容易確定，就是合同約定的交樓時間。截止時間一般為符合交樓條件且開發(fā)商通知購房者收樓的時間。如下面這個案件，開發(fā)商在樓房還不具備交樓條件（未取得竣工驗收備案表）的時候就通知購房者收樓，購房者拒絕收樓。后開發(fā)商符合交樓條件了，卻一直不通知購房者收樓。后酌情認(rèn)定房產(chǎn)證出來的時間為截止時間。

書節(jié)選：

本案爭議焦點為：涉案逾期交樓違約責(zé)任認(rèn)定的問題。對此，本院認(rèn)定如下：

，許某已交付全部購房款，珠某公司卻未按合同約定的2018年6月30日前完工并交付房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。訟爭房屋所在樓宇于2018年11月12日取得竣工驗收備案表，已符合交樓標(biāo)準(zhǔn)，但珠某公司至訟爭房屋取得房產(chǎn)證時亦未通知許某收樓并出示竣工驗收備案表。本院基于本案具體案情酌情認(rèn)定逾期交房違約金應(yīng)以6161789元為基數(shù)，從2018年7月1日起按每日0.01%計算至2020年10月15日（即訟爭房屋取得房產(chǎn)證之日）止。

第二，至于地下車庫未砌筑問題，因該地下車庫并未非《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》標(biāo)的，許某以此為由認(rèn)為訟爭房屋不符合交樓標(biāo)準(zhǔn)，訴請珠某公司向其交付滿樓條件的房屋，并計付逾期交房違約金至實際交付合格房屋之日止，缺乏合同和事實依據(jù)，本院不予采納。訟爭房屋辦妥房產(chǎn)證后已經(jīng)由珠某公司交付給許某。珠某公司在取得《竣工驗收備案表》之后，已再次向許某發(fā)出樓函，許某仍拒絕收樓，相應(yīng)損失擴(kuò)大應(yīng)由許某自行承擔(dān)。

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