因疫情不在廣州無(wú)法收到解除合同通知，解除時(shí)間如何算？

張靜律師解答：從書(shū)生效之日開(kāi)始算。

書(shū)節(jié)選：

認(rèn)為,中某公司與鄧某簽訂的《商品房預(yù)售合同》合法有效。根據(jù)建設(shè)銀行廣東自貿(mào)區(qū)分行作出的《協(xié)助調(diào)查復(fù)函》,鄧某申請(qǐng)的未能獲得批準(zhǔn)的原因在于其未能結(jié)清他行消費(fèi)。現(xiàn)鄧某明確沒(méi)有一次性支付剩余房款的能力,又無(wú)法與中某公司協(xié)商一致變更付款方式,《商品房預(yù)售合同》已缺乏繼續(xù)履行的基礎(chǔ),應(yīng)予以解除。《商品房預(yù)售合同》約定相關(guān)通知自收到時(shí)起生效,鑒于2020年2月25日鄧某身在武漢,其二人因××疫情管控措施無(wú)法返還廣州,不可能在該日收到中某公司發(fā)出的《解除合同通知》,故上述解除通知未發(fā)生法律效力。中某公司要求確認(rèn)《商品房預(yù)售合同》已于2020年2月25日解除,缺乏依據(jù)。由于合同已無(wú)法繼續(xù)履行,鄧某亦同意解除合同,為避免訴累,現(xiàn)解除雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》。合同解除后,鄧某應(yīng)及時(shí)配合中某公司辦理《商品房預(yù)售合同》的注銷(xiāo)手續(xù),中某公司應(yīng)當(dāng)向鄧某退還553615元購(gòu)房款以及9841.65元物業(yè)維修。

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廣州商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定逾期交樓違約金房款3%有效嗎？

張靜律師解答：可以調(diào)整違約金標(biāo)準(zhǔn)，如果認(rèn)為逾期交樓天數(shù)較多，就可以隨意調(diào)整違約金的金額。如下面這個(gè)案件，就認(rèn)定違約金總額不受房款3%的限制。

書(shū)節(jié)選：

至于違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)按雙方合同約定每日萬(wàn)分之一計(jì)算;至于違約金總數(shù)是否受不超過(guò)總房款的3%的限制問(wèn)題,一審綜合考量合同中對(duì)郎某逾期支付房款所應(yīng)負(fù)擔(dān)的違約責(zé)任的約定,該約定明顯與利某公司逾期交樓違約責(zé)任并不對(duì)等。故一審認(rèn)定違約金總額應(yīng)不受總房款3%的限制。對(duì)于利某公司提出評(píng)估涉案房屋租金的申請(qǐng),廣州市中級(jí)人院已就同一小區(qū)同類(lèi)案件作出生效,該申請(qǐng)并無(wú)必要,一審不予采納。

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廣州精裝修交樓的房屋，裝修不滿(mǎn)意能拒絕收樓嗎？

張靜律師解答：要看合同約定，有無(wú)約定收樓條件，一般開(kāi)發(fā)商都不會(huì)在合同里約定裝修標(biāo)準(zhǔn)。如下面這個(gè)案件，合同雖然約定精裝修標(biāo)準(zhǔn)交樓，但開(kāi)發(fā)商又規(guī)定了要先毛坯收樓才開(kāi)始裝修，相當(dāng)于變更了收樓標(biāo)準(zhǔn)。終購(gòu)房者不滿(mǎn)意裝修質(zhì)量，認(rèn)定不能拒絕收樓。

書(shū)節(jié)選：

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是:金某主張黃賣(mài)家公司支付逾期交樓違約金應(yīng)否支持的問(wèn)題。認(rèn)為，對(duì)于交付涉案房屋的標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題,雙方當(dāng)事人均確認(rèn)涉案房屋交付標(biāo)準(zhǔn)涉及以下兩方面:一是房屋須辦妥《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》,《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》,《建設(shè)工程消防驗(yàn)收合格意見(jiàn)書(shū)》或備案憑證,供水、供氣、供電、通郵的使用證明材料,人防、出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件,《房地產(chǎn)(住宅)書(shū)》,《房地產(chǎn)(住宅)使用說(shuō)明書(shū)》、《臨時(shí)管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》;二是符合睿某花園交樓標(biāo)準(zhǔn)(精裝修)。因金某已同意毛坯收樓,且其提出的32條驗(yàn)收意見(jiàn)并未涉及房屋精裝修不符合合同約定關(guān)于精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)的約定,故認(rèn)定涉案房屋符合上述兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn),金某所主張房屋存裝修質(zhì)量問(wèn)題,不屬于雙方合同約定的交樓標(biāo)準(zhǔn),金某拒絕收樓,應(yīng)視為黃賣(mài)家公司已在2015年11月2日按標(biāo)準(zhǔn)交樓,駁回金某要求逾期交樓的違約金的請(qǐng)求。

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廣州商品房交樓糾紛中，如何查明通水電氣的時(shí)間？

張靜律師解答：購(gòu)房者自己可能比較難查到，一般都是起訴后，向供水、供電、供氣部門(mén)發(fā)函，根據(jù)供水電氣公司的回復(fù)或者簽訂的合同時(shí)間來(lái)認(rèn)定。

書(shū)繼續(xù)：

根據(jù)合同約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在2017年6月30日前將符合“竣工驗(yàn)收合格，取得《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》和規(guī)劃、消防、人防、出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；滿(mǎn)足供水、供氣、供電及通郵等必要居住條件，并取得公共服務(wù)單位出具的供水、供氣、供電、通郵的證明文件”條件的商品房交付給關(guān)買(mǎi)家使用。關(guān)買(mǎi)家主張開(kāi)發(fā)商在合同約定的2017年6月30日前未將符合合同約定的交樓條件的房屋交付給關(guān)買(mǎi)家，就此本院向供氣部門(mén)發(fā)函調(diào)查，根據(jù)燃?xì)夤竞瘡?fù)的內(nèi)容來(lái)看，涉案小區(qū)的燃?xì)夤艿涝O(shè)施于2017年8月9日才正式移交給燃?xì)夤荆細(xì)夤静⒂谕张c開(kāi)發(fā)商簽訂《管道燃?xì)夂贤罚纱丝梢?jiàn)，涉案小區(qū)的供氣條件于2017年8月9日才真正具備。開(kāi)發(fā)商未按約定時(shí)間向關(guān)買(mǎi)家提供符合合同約定的交房條件的房屋，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

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