因疫情不在廣州無法收到解除合同通知，解除時間如何算？

張靜律師解答：從書生效之日開始算。

書節選：

認為,中某公司與鄧某簽訂的《商品房預售合同》合法有效。根據建設銀行廣東自貿區分行作出的《協助調查復函》,鄧某申請的未能獲得批準的原因在于其未能結清他行消費。現鄧某明確沒有一次性支付剩余房款的能力,又無法與中某公司協商一致變更付款方式,《商品房預售合同》已缺乏繼續履行的基礎,應予以解除。《商品房預售合同》約定相關通知自收到時起生效,鑒于2020年2月25日鄧某身在武漢,其二人因××疫情管控措施無法返還廣州,不可能在該日收到中某公司發出的《解除合同通知》,故上述解除通知未發生法律效力。中某公司要求確認《商品房預售合同》已于2020年2月25日解除,缺乏依據。由于合同已無法繼續履行,鄧某亦同意解除合同,為避免訴累,現解除雙方簽訂的《商品房預售合同》。合同解除后,鄧某應及時配合中某公司辦理《商品房預售合同》的注銷手續,中某公司應當向鄧某退還553615元購房款以及9841.65元物業維修。

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廣州商品房買賣合同約定逾期交樓違約金房款3%有效嗎？

張靜律師解答：可以調整違約金標準，如果認為逾期交樓天數較多，就可以隨意調整違約金的金額。如下面這個案件，就認定違約金總額不受房款3%的限制。

書節選：

至于違約金計算標準,應按雙方合同約定每日萬分之一計算;至于違約金總數是否受不超過總房款的3%的限制問題,一審綜合考量合同中對郎某逾期支付房款所應負擔的違約責任的約定,該約定明顯與利某公司逾期交樓違約責任并不對等。故一審認定違約金總額應不受總房款3%的限制。對于利某公司提出評估涉案房屋租金的申請,廣州市中級人院已就同一小區同類案件作出生效,該申請并無必要,一審不予采納。

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廣州精裝修交樓的房屋，裝修不滿意能拒絕收樓嗎？

張靜律師解答：要看合同約定，有無約定收樓條件，一般開發商都不會在合同里約定裝修標準。如下面這個案件，合同雖然約定精裝修標準交樓，但開發商又規定了要先毛坯收樓才開始裝修，相當于變更了收樓標準。終購房者不滿意裝修質量，認定不能拒絕收樓。

書節選：

本案爭議的焦點是:金某主張黃賣家公司支付逾期交樓違約金應否支持的問題。認為，對于交付涉案房屋的標準問題,雙方當事人均確認涉案房屋交付標準涉及以下兩方面:一是房屋須辦妥《建設工程規劃驗收合格證》,《建設工程竣工驗收報告》,《建設工程消防驗收合格意見書》或備案憑證,供水、供氣、供電、通郵的使用證明材料,人防、出具的認可文件或準許使用文件,《房地產(住宅)書》,《房地產(住宅)使用說明書》、《臨時管理規約》或《管理規約》;二是符合睿某花園交樓標準(精裝修)。因金某已同意毛坯收樓,且其提出的32條驗收意見并未涉及房屋精裝修不符合合同約定關于精裝修交樓標準的約定,故認定涉案房屋符合上述兩個標準,金某所主張房屋存裝修質量問題,不屬于雙方合同約定的交樓標準,金某拒絕收樓,應視為黃賣家公司已在2015年11月2日按標準交樓,駁回金某要求逾期交樓的違約金的請求。

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廣州商品房交樓糾紛中，如何查明通水電氣的時間？

張靜律師解答：購房者自己可能比較難查到，一般都是起訴后，向供水、供電、供氣部門發函，根據供水電氣公司的回復或者簽訂的合同時間來認定。

書繼續：

根據合同約定，開發商應當在2017年6月30日前將符合“竣工驗收合格，取得《建設工程質量監督報告》和規劃、消防、人防、出具的認可文件或準許使用文件；滿足供水、供氣、供電及通郵等必要居住條件，并取得公共服務單位出具的供水、供氣、供電、通郵的證明文件”條件的商品房交付給關買家使用。關買家主張開發商在合同約定的2017年6月30日前未將符合合同約定的交樓條件的房屋交付給關買家，就此本院向供氣部門發函調查，根據燃氣公司函復的內容來看，涉案小區的燃氣管道設施于2017年8月9日才正式移交給燃氣公司，燃氣公司并于同日與開發商簽訂《管道燃氣合同》，由此可見，涉案小區的供氣條件于2017年8月9日才真正具備。開發商未按約定時間向關買家提供符合合同約定的交房條件的房屋，其行為已構成違約，應承擔違約責任。

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