廣州為多貸z款提高二手房網(wǎng)簽價(jià)格，賣家半路不配合了違約嗎？

張靜律師解答：不算。如下面這個(gè)案件，買賣雙方開始說好了真實(shí)交易價(jià)格169萬，但網(wǎng)簽合同239萬以便買家多貸z款。后賣家半路反悔，要求按真實(shí)價(jià)格遞件交易。賣家起訴解除合同，買家賠償違約金8萬，院就不予支持。

判z決書節(jié)選：

本案爭議焦點(diǎn)為:鄒買家主張陳賣家承擔(dān)支付違約金80000元的法律責(zé)任是否成立。就此,本院認(rèn)為,訴z訟中雙方確認(rèn)就案涉房屋交易先后簽訂兩份不同交易價(jià)格的房屋買賣合同,且鄒買家擬通過虛z假售價(jià)239萬元的合同辦理案涉房產(chǎn)交易的網(wǎng)簽及銀行抵z押貸z款手續(xù)。雙方當(dāng)事人所實(shí)施的該項(xiàng)房屋交易行為實(shí)屬以虛z假意思表示實(shí)施的民事法律行為,且明顯違反銀貸政策和誠信交易原則,根據(jù)《總則》第z一百四十六條的規(guī)定,該項(xiàng)交易行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。相應(yīng)陳賣家在交易過程中拒絕繼續(xù)以虛z假報(bào)價(jià)合同完成房屋過戶手續(xù)并不存在過錯(cuò)。反之,在陳賣家明確提出可按照真實(shí)的交易價(jià)格繼續(xù)辦理網(wǎng)簽過戶手續(xù)后,系鄒買家自身不同意繼續(xù)交易,故法z院認(rèn)定案涉房屋未能完成交易的過錯(cuò)在于鄒買家并無不當(dāng)。鄒買家要求陳賣家承擔(dān)違約責(zé)任,理據(jù)不足,本院不予支持。

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廣州二手房過戶后，銀行遲遲不放款買家違約嗎？

張靜律師解答：如合同有約定過戶后幾個(gè)月收尾款，則未收到買家就構(gòu)成違約。如合同未約定，則法z院會(huì)酌情認(rèn)定一個(gè)合理期間，如2個(gè)月，超過2個(gè)月仍未收到尾款的，可認(rèn)定買家構(gòu)成違約。

另外還有一個(gè)問題就是銀行出具的同貸書是有期限的，通常情況下在廣州二手房交易過程中，銀行出具給買家的貸z款承諾書的有效期是兩到三個(gè)月，過了這個(gè)有效期，銀行是不是還履行放款的承諾，賣家可以書面發(fā)函詢問下銀行，要求銀行明確的答復(fù)，銀行如果答復(fù)過期了不予放款，則買家需要一次性付款處理，不然承擔(dān)違約責(zé)任。所以即使合同未約定收尾款的時(shí)間，也不代表銀行一直不放款，賣家就沒有維權(quán)的途徑了。

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廣州房屋被查封了還能起訴過戶嗎？

律師解答：不能了，只能起訴解除合同、賠償損失，或者提執(zhí)行異議。

《廣東省高z級人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第二十一條：房屋被依法查封,買受人起訴請求出賣人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,人民z法z院可以向其釋明變更訴z訟請求為解除合同、賠償損失,或者告知其可以依照民事訴z訟法第二百二十五條、第二百二十七條的規(guī)定主張權(quán)利。

《民事訴z訟法》第二百二十五條

執(zhí)行異議

當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定的，可以向負(fù)責(zé)執(zhí)行的人民z法z院提出書面異議。當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出書面異議的，人民z法z院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當(dāng)事人、利害關(guān)系人對裁定不服的，可以定送達(dá)之日起十日內(nèi)向上一級人民z法z院申請復(fù)議。

第二百二十七條

案外人異議

執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民z法z院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對裁定不服，認(rèn)為原判z決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判z決、裁定無關(guān)的，可以定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民z法z院提起訴z訟。

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