房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格評(píng)估流程中應(yīng)注意的問題

房屋質(zhì)量缺陷認(rèn)可協(xié)議書、鑒定意見書

房屋質(zhì)量缺陷的認(rèn)可協(xié)議書，是由當(dāng)事人雙方對房屋質(zhì)量缺陷協(xié)商一致或委托方協(xié)調(diào)后經(jīng)當(dāng)事人雙方認(rèn)可而簽訂的缺陷認(rèn)可協(xié)議書。房屋質(zhì)量缺陷的鑒定意見書，是經(jīng)雙方當(dāng)事人委托或委托方委托，由具有相應(yīng)資質(zhì)的建筑工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)或房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具房屋質(zhì)量缺陷的鑒定意見書。無論是認(rèn)可協(xié)議書還是鑒定意見書，都必須包括以下四項(xiàng)內(nèi)容：房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度及影響。（3）土地使用權(quán)：明確土地使用是屬于出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥還是租地等情況中的哪一種。

如何確定房屋評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)

公平性

無論是擁有合同解除權(quán)的一方行使解除權(quán)，或者是因雙方均同意解除而達(dá)成解除合同的合議，亦或是原告（申請人）提起包含解除合同的訴1訟請求（仲裁申請），這些時(shí)點(diǎn)都會(huì)導(dǎo)致權(quán)利人（索賠權(quán)利人，擁有合同解除權(quán)的權(quán)利人）已經(jīng)知道或者應(yīng)該知道房屋買賣合同的解除已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)，涉案房屋的交易已經(jīng)不可能完成。由于違約方的違約行為給非違約方造成的房屋差價(jià)損失也應(yīng)該計(jì)算到這個(gè)時(shí)點(diǎn)為止，此后房屋價(jià)格繼續(xù)上漲所帶來的差價(jià)（損失）則為擴(kuò)大部分，按照合法、公平的原則，確定評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)該首先考慮合同解除（通知解除、協(xié)商解除、行使訴權(quán)解除）的期日為評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)。公式為：V=C1+C2+C3+C4-C5式中V——房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估值。

如何確定房屋評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)

有利性

司法實(shí)踐中，案件的具體情況千差萬別，有些案件無法確定合同解除時(shí)間，在起初訴求的時(shí)候，一開始也是要求繼續(xù)履行的，原告（申請人）后變更為解除合同、賠償房屋差價(jià)損失等。

類似這種情況下，認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，宜將原告（申請人）變更請求的時(shí)間確定為評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

房屋質(zhì)量缺陷損失的定義

房屋質(zhì)量缺陷損失是指房屋的實(shí)體、功能、環(huán)境等不符合國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)或合同約定的要求導(dǎo)致的估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值和正常房地產(chǎn)之前的差值。

房屋質(zhì)量缺陷損失的原因

因非1法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失的。《土地管理法》第七十八條規(guī)定：“無權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個(gè)人非1法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非1法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的，其批準(zhǔn)文件無效”，“非1法批準(zhǔn)征收、使用土地，對當(dāng)事人造成損失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格評(píng)估的基本方法成本法成本法是指根據(jù)技術(shù)鑒定結(jié)果或修復(fù)方案，按評(píng)估基準(zhǔn)日的相關(guān)市場價(jià)格及費(fèi)用水平，求取修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷所必需的各項(xiàng)費(fèi)用之和的一種價(jià)格評(píng)估方法。