廣州商品房買賣合同約定逾期交樓違約金房款3%有效嗎？
張靜律師解答：可以調(diào)整違約金標(biāo)準(zhǔn)，如果認(rèn)為逾期交樓天數(shù)較多，就可以隨意調(diào)整違約金的金額。如下面這個(gè)案件，就認(rèn)定違約金總額不受房款3%的限制。
書節(jié)選：
至于違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)按雙方合同約定每日萬分之一計(jì)算;至于違約金總數(shù)是否受不超過總房款的3%的限制問題,一審綜合考量合同中對郎某逾期支付房款所應(yīng)負(fù)擔(dān)的違約責(zé)任的約定,該約定明顯與利某公司逾期交樓違約責(zé)任并不對等。故一審認(rèn)定違約金總額應(yīng)不受總房款3%的限制。對于利某公司提出評(píng)估涉案房屋租金的申請,廣州市中級(jí)人院已就同一小區(qū)同類案件作出生效,該申請并無必要,一審不予采納。
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廣州起訴解除認(rèn)購書退定金官司要注意什么？
張靜律師解答：實(shí)踐中只要證明雙方曾就簽訂正式商品房買賣合同協(xié)商過，是因?yàn)槟硹l款無法達(dá)成一致才無法簽訂的，定金就都可以退，但就具體是什么事情無法達(dá)成一致，原告需要舉證，如沒有任何證據(jù)證明此事發(fā)生過，則可能敗訴。如下面這個(gè)案件，原告起訴退定金的理由是開發(fā)商要求捆綁簽訂《裝修合同》，但卻拿不出任何的證據(jù)證明該事實(shí)，終法z院以原告舉證不能判z決其敗訴。
判z決書節(jié)選：
法z院認(rèn)為，趙某本案訴請珠某公司雙倍返還定金共計(jì)100000元及利息的問題。因趙某、珠某公司簽訂的《樓宇認(rèn)購書》明確約定了趙某應(yīng)在2016年8月28日前向珠某公司支付涉案房屋的首期房款870241元，逾期未支付的，珠某公司有權(quán)解除《樓宇認(rèn)購書》并沒收趙某已繳納的定金。此后，珠某公司多次催促趙某履行認(rèn)購書的義務(wù)，但趙某均未依約履行支付首期房款等。趙某抗辯因?yàn)橹槟彻疽罄壓炗啞堆b修合同》導(dǎo)致未簽訂《商品房買賣合同》，趙某有正當(dāng)理由不交付首期款，珠某公司構(gòu)成違約，應(yīng)向趙某雙倍返還定金并支付利息。但趙某未對此提供充分證據(jù)證明，理應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。判z決駁回趙某訴z訟請求。
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廣州房屋買賣合同很多重要條款未約定怎么辦？
張靜律師解答：需要達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，必須約定，否則任何一方都可以解除合同，不算違約。如下面這個(gè)案件，房屋買賣合同就購房的付款方式、付款時(shí)間、過戶事宜均未約定，買賣雙方都主張是對方違約。終合同解除雙方都不構(gòu)成違約，定金退還。
書節(jié)選：
認(rèn)為，陳買家與匡賣家于2016年9月6日就買賣廣州市海珠區(qū)某房簽訂的《買賣房屋合同》合法有效。但雙方在上述合同中，僅對買賣的房屋、價(jià)款、定金、網(wǎng)簽合同辦理的期限、違約責(zé)任等方面作出了約定，對購房款的付款方式、付款時(shí)間，辦理產(chǎn)權(quán)過戶的有關(guān)事宜，交房時(shí)間等房屋買賣的主要內(nèi)容均沒有約定。雙方就此也未能協(xié)商一致，達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議。因此，在2016年10月10日陳買家、匡賣家雙方去辦理網(wǎng)簽合同手續(xù)過程中，雖是匡賣家對陳買家所填寫的網(wǎng)簽合同《存量房合同》相關(guān)內(nèi)容有異議而未簽署合同，但也不應(yīng)歸咎于匡賣家。陳買家主張解除合同，并無不當(dāng)，本院予以支持。基于合同解除，匡賣家要求陳買家配合辦理網(wǎng)簽備案注銷手續(xù)，合法合理，本院予以支持。因合同的解除非陳買家違約所致，匡賣家要求沒收陳買家支付的定金10萬元，本院不予支持。
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廣州房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于租賃合同還是買賣合同？
張靜律師解答：如果是一次性轉(zhuǎn)讓幾十年的房屋使用權(quán)，就屬于買賣合同。如下面這個(gè)案件，就認(rèn)定一次性轉(zhuǎn)讓40年房屋使用權(quán)的合同是房屋買賣合同。
書節(jié)選：
關(guān)于本案案由。根據(jù)該合同的約定，獅某公司將涉案房產(chǎn)40年的使用權(quán)以19萬元的對價(jià)出讓給庾買家。該合同并未約定相關(guān)租金標(biāo)準(zhǔn)，而是約定出讓總價(jià)，且約定的使用年限長達(dá)40年，不符合房屋租賃合同的特征。結(jié)合西某公司與合和公司就代理銷售涉案房產(chǎn)的相關(guān)約定，該合同符合房屋買賣合同的特征，故本院認(rèn)定庾買家與獅某公司達(dá)成的合意成立房屋買賣合同關(guān)系。故本案案由應(yīng)為房屋買賣合同糾紛。
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