廣州為多貸z款簽訂陰陽合同，解除后能主張對方違約嗎？

張靜律師解答：不能。如下面這個案件，買家為多貸z款與賣家簽訂陰陽合同，故意在陽合同提高房款金額，終導致貸z款無法發放，合同不得不解除。賣家主張買家構成違約，要求賠償違約金、利息、律師費等，法z院認為賣家在知情的情況下仍同意配合簽訂陰陽合同，也有過錯，故不支持其賠償請求。終判z決已經發生的費用各種承擔，房屋過戶回賣家，過戶費用由買家承擔。

判z決書節選：

法z院認為,本案為房屋買賣合同糾紛,訴z訟中,李賣家與聶買家一致同意解除雙方簽訂的《房地產買賣合同》、《廣州市存量房買賣合同》,并將涉案房屋重新過戶至李賣家名下。本案爭議的焦點，關于李賣家主張聶買家支付違約金、墊z資付款利息及支付律師費、訴z訟保全責任保險費的問題。

⒈關于李賣家主張違約金的問題。違約金是指按照當事人的約定或者法律規定,一方當事人違約時向另一方支付的損失。李賣家主張聶買家支付違約金的依據是聶買家未按約支付購房尾款78萬元。本案中,聶買家未取得郵儲銀行荔灣支行發放的貸z款,主要原因是借z款人提供虛z假信息,包括簽訂陰陽合同。聶買家為了獲取超額貸z款在簽訂《廣州市存量房買賣合同》時將房屋成交價設定為112萬元,李賣家在該合同上簽名并捺印確認,應視為李賣家知道或者應當知道雙方簽訂的合同為虛z假合同,導致貸z款銀行不予放貸,李賣家存在過錯,無權主張違約金。故李賣家主張聶買家賠償違約金90000元,依據不足,不予支持。

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1、開發商將房屋委托他人銷售，能隨時解除委托合同嗎？

張靜律師解答：如委托合同有約定不得解除就不可以。

相關法條？

《廣東省高z級人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第四十八條：合同約定委托人在一定期限內不得另行委托他人,委托人依據合同法第四百一十條的規定主張任意解除權的,不予支持。

《合同法》第四百一十條：委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責于該當事人的事由以外，應當賠償損失。

2、開發商違反商品房包銷合同的，如何支付違約金？

四十九、委托人違反商品房包銷合同約定,將約定由包銷人包銷的商品房或者商品房項目轉讓給第三人,導致包銷合同無法履行,包銷人請求委托人賠償損失的,應予支持。

合同對損失賠償沒有約定的,可以參照包銷價格與商品房市場價格的差價、包銷人的實際投入等因素確定損失。

五十、包銷人超出商品房包銷合同的授權范圍從事包銷活動,致使委托人承擔賠償責任的,委托人可以向包銷人追償。

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廣州房屋買賣合同的解除時間如何認定？

張靜律師解答：解除合同的條件成就時,解除權人可以解除合同。所以在一方違約時，守約方可以發函解除合同，對方收到解除函的時間就為合同解除的時間。如沒有發函而直接起訴，就以起訴當天為合同解除的時間。

判z決書節選：

《合同法》第九十三條規定:“當事人協商一致,可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時,解除權人可以解除合同。”第九十四條規定:“有下列情形之一的,當事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要z債務;(三)當事人一方遲延履行主要z債務,經催告后在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形。”本案中,葛買家因繳納社z保中有欠繳記錄致使不能符合廣州市購房政策,從而導致合同目的無法實現,屬于違約行為。邱賣家已于2019年5月6日向葛買家發《律師函》要求解除雙方簽訂的《存量房買賣合同》,葛買家在2019年5月7日簽收,因此邱賣家主張邱賣家、葛買家之間的《存量房買賣合同》中有關房屋買賣合同條款已于2019年5月7日解除,法z院予以支持。因葛買家當庭表示同意與邱賣家解除網簽合同,故對邱賣家主張葛買家配合其解除合同編號為穗存量房合字××號《廣州市存量房買賣合同》中有關涉案房屋買賣合同條款的網簽手續的訴z訟請求,法z院予以支持。

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